Tôi làm ngành công nghệ thực phẩm, thu nhập 19 triệu đồng một tháng, đã 10 năm ở trọ tại khu Nam TP HCM. Ở tuổi 30, hiện tôi tích cóp được 1,5 tỷ đồng, vừa được ba mẹ ở quê hỗ trợ thêm 500 triệu đồng để tìm mua nhà. Hai tỷ đồng này có thể mua được căn hộ chung cư, nhưng không có nhiều sự lựa chọn. Tôi muốn thử vận may đầu tư đất nền trong 3 năm chờ có lãi, khi nào vốn lớn hơn sẽ mua được nhà vừa ý. Tuy nhiên, tôi còn do dự vì không am hiểu thị trường đất nền.

Xin chuyên gia tư vấn với số tiền này, mua căn hộ tại TP HCM vừa để ở vừa đầu tư vài năm bán lại so với việc tiếp tục ở thuê dồn tiền mua đất nền chờ 3 năm sau bán chốt lời, phương án nào có lợi hơn? Nếu chọn phương án mua đất nền, với hai tỷ đồng tôi có thể chọn những khu vực nào để đầu tư? Tôi cần cân nhắc những rủi ro gì cho cả 2 phương án đầu tư căn hộ và đất nền? Xin cám ơn!

Khánh, quận 8, TP HCM

Chuyên gia trả lời:

Trường hợp đầu tư căn hộ, với 2 tỷ đồng, mục đích để ở và bán lại sau vài năm, nhà sẽ thuộc phân khúc bình dân, chung cư cũ có thể mua được căn 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh. Dòng tiền này khó mua được căn hộ mới loại 2 phòng ngủ vì giá cao, diện tích lại nhỏ. Mua căn hộ cũ có lợi thế hơn và bạn nên lưu ý chỉ chọn nhà có sổ hồng.

Biên độ tăng giá bình quân của căn hộ chung cư cũ dao động 5-8% một năm, tức sau 3 năm, mức tăng giá của suất đầu tư khoảng 15-24%. Tuy nhiên, thanh khoản của nhà chung cư hiện nay chững lại đòi hỏi khi mua, bạn phải cân nhắc vị trí, hạ tầng giao thông, tiện ích và pháp lý để sau 3 năm bán ra vẫn không bị ép giá.

Với đất nền, 2 tỷ đồng có thể mua được đất huyện ven TP HCM và các tỉnh giáp ranh. Đất thổ cư lô nhỏ dưới 100 m2 các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn có thể vẫn mua được ở tầm giá 2 tỷ đồng nhưng không nhiều sự lựa chọn. Tuy nhiên, nếu mua đất nông nghiệp có thể tiếp cận các lô diện tích từ trung bình đến lớn (vài trăm m2 đến cả nghìn m2) tại các tỉnh ven hoặc xa Sài Gòn như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Thuận...

Lợi nhuận bình quân của phân khúc đất nền dao động 15-20% một năm nhưng không thể chốt lời nhanh mà phải chờ ít nhất 2-3 năm mới có thể bán. Biên lợi nhuận sau 3 năm trung bình đạt 45-60% với điều kiện kết nối hạ tầng tốt, pháp lý hoàn chỉnh, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi bước vào ngưỡng cửa đầu tư, bạn nên nằm lòng quy tắc: lợi nhuận tỷ lệ thuận với rủi ro. Lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn và ngược lại.

Những rủi ro khi đầu tư đất nền khá nhiều. Trừ đất nông nghiệp có rủi ro không lên được thổ cư và vướng quy hoạch, nhóm đất nền dự án rất nhiều kỹ xảo, nhà đầu tư nên biết để phòng tránh. Chủ đầu tư các dự án đất nền thường là các công ty địa ốc vừa và nhỏ, không có hệ thống các dự án lớn nhiều vùng mà chỉ tập trung một tỉnh thành, tạo sóng để bán hết hàng rồi đi tỉnh khác, vùng khácDo đó, mức độ uy tín và tính cam kết không cao.

Kế đến, thông tin thị trường đất nền thường bị lực lượng môi giới thổi có hạ tầng, ông lớn đầu tư hoặc có thay đổi quy hoạch... để làm giá ảo, thị trường bán tranh giành mang màu sắc FOMO (tâm lý Fear of missing out - sợ bị bỏ rơi vì không bắt kịp xu hướng). Nhà đầu tư đất nền thường chịu sức ép của cò và môi giới rất cao dễ dẫn đến thiếu kiểm tra pháp lý và giá trước khi quyết định.

Pháp lý phân lô bị hạn chế tại nhiều tỉnh thành, các chủ đầu tư thường hay bán trên bản vẽ chưa được công nhận 1/500, thậm chí còn lừa trên hợp đồng với thuật ngữ "đồng ý mua 1 phần thửa đất của dự án" khiến cho người mua vướng bẫy mua sổ chung và không thể tách nền như đã hứa lúc tư vấn.

Giá bán đất nền thường bị định theo tương lai (nghĩa là giá đất cộng giá của bức tranh tương lai) nên ít khi nào nhà đầu tư mua đúng giá thị trường. Thực tế sau khi nhận nền sẽ chờ rất lâu về pháp lý cho đến hạ tầng như lời hứa. Giải pháp dự phòng rủi ro khi đầu tư đất nền là luôn mua đất có sổ, trên sổ ghi đúng loại đất mà mình thương lượng mua. Bạn cũng cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, luôn phải kiểm tra giá đất dân khu vực lân cận để tránh mua hớ do chiêu trò của chủ đầu tư.

Mua nhà chung cư đã cấp sổ vẫn có thể gặp những rủi ro ngoài ý muốn. Đó là rất ít dự án đã có sổ nên bạn phải chờ khá lâu mới có nguồn để mua. Khi muốn bán cũng rất khó vì cần chờ người có cùng sở thích, nhu cầu thật và có tài chính tương đối để mua. Bạn phải kiểm tra xem đội quản lý tòa nhà và các vấn đề an ninh, an toàn có ổn không?

Ngoài ra, chung cư mau xuống cấp, lỗi thời, giá nhà chung cư tăng chậm và pháp lý các tòa nhà có khả năng lớn là sở hữu 50 năm cho dù hiện nay là lâu dài cũng có thể là một mối lo tiềm ẩn.

Nếu bạn mua những dự án chung cư đang xây dựng còn gọi là nhà hình thành trong tương lai, rủi ro có thể nhiều hơn mua chung cư cũ vì suất đầu tư phụ thuộc vào năng lực thực tế của chủ đầu tư có thực hiện dự án về đích hay không? Pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng vì rất nhiều dự án chưa có quy hoạch 1/500, chưa đủ pháp lý để mở bán theo quy định...

Bạn cũng cần cân nhắc thêm các yếu tố: căn hộ xây đúng chất lượng như nhà mẫu không, mức độ xuống cấp công trình, có nhiều sản phẩm mới cùng dự án không vì nếu rổ hàng quá dày, sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản, khó ra hàng. Bên cạnh đó, sai thiết kế, sai diện tích, lệch số tầng căn hộ cũng dẫn đến rủi ro lựa chọn tầng phong thủy xấu, vướng kiêng kỵ, bán không được giá.

2 tỷ đồng là dòng vốn kha khá với nhiều người ở độ tuổi 30 như bạn, vì vậy, khi quyết định đầu tư, trước tiên hãy trân trọng tiêu chí bảo toàn vốn trước rồi mới đến biên lợi nhuận. Bạn nên đặt lên bàn cân xem tại thời điểm này, bạn cần ưu tiên an cư lạc nghiệp hay quyết tâm đầu tư. Nếu cần an cư có thể chọn căn hộ đã hoàn thiện và có sổ đỏ để ở vài năm rồi cân nhắc bán nếu chốt được lãi. Nếu bạn ưu tiên đầu tư để tăng trưởng dòng tiền, có thể chấp nhận mạo hiểm và sẵn sàng tiếp tục ở trọ, bạn có thể chọn mua đất nền vì biên lợi nhuận trong 3 năm cao hơn căn hộ.

Bạn cần tự đặt ra một ngưỡng chịu đựng của riêng mình về mức độ chấp nhận rủi ro là bao nhiêu, từ đó xác định được kỳ vọng biên lợi nhuận ở mức độ nào và đưa ra chọn lựa phù hợp với khẩu vị: căn hộ, đất nền thổ cư hay đất nông nghiệp.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings