Không vội bắt đáy

Tuần qua, VN-Index giảm 4,6%, xuống 1.177,99 điểm. Đây là tuần thứ 2 giảm điểm liên tiếp của chỉ số, với mẫu hình nến đóng cửa của phiên giao dịch cuối tuần xác nhận giai đoạn điều chỉnh đang diễn ra.

Theo đó, VN-Index liên tục xuyên thủng các vùng giá quan trọng, cụ thể là vùng 1.200 - 1.210 điểm và 1.185 - 1.190 điểm, vốn là các vùng giá tạo khoảng trống giá tăng trước đây, thể hiện sức mạnh của xu hướng tăng. Tuy vậy, hành động giá xuyên thủng mạnh các vùng giá này cho thấy áp lực bán hoàn toàn chi phối thị trường chung và lực cầu vẫn đang tìm kiếm vùng giá hỗ trợ.

Vùng hỗ trợ gần nhất của VN-Index là 1.170 - 1.175 điểm.

Nhìn chung, thị trường điều chỉnh sâu sau giai đoạn tăng điểm gần như liên tục kể từ tháng 4/2023 là động thái chốt lời bình thường của giới đầu tư. Áp lực điều chỉnh lớn và diễn biến giá khá tiêu cực cho thấy khả năng chỉ số tiếp tục giảm điểm. VN-Index đang có ngưỡng hỗ trợ tiếp theo tại 1.170 - 1.175 điểm, trường hợp lực cầu bị áp đảo bởi áp lực bán, chỉ số có thể lùi về vùng 1.130 - 1.150 điểm, trùng với ngưỡng hỗ trợ mạnh của đồ thị tuần.

Vùng 1.130 - 1.150 điểm là hợp lưu của EMA 200 và hỗ trợ về giá, vùng cầu khung thời gian tuần nhiều tiềm năng. Do đó, theo quan điểm cẩn trọng, quan sát thị trường tại các vùng hỗ trợ và không vội bắt đáy trong giai đoạn hiện tại nhằm đảm bảo an toàn cho tài khoản đầu tư nên được ưu tiên.

Ngành bất động sản: Đợi chờ là hạnh phúc

Thông tư 06/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực vào ngày 1/9 tới quy định, tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay. Đây là một điểm chưa rõ ràng trong quy định về điều kiện hạn chế tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Hiện nay, pháp lý và nguồn vốn đang là hai khó khăn chính của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp ngành này nhìn chung trong tình trạng cạn kiệt về nguồn tài chính, kể cả doanh nghiệp lớn. Tính riêng địa bàn TP.HCM, nhiều dự án phải tạm dừng do không tìm được nguồn vốn vay để bổ sung vào quá trình thực hiện dự án. Ngoài ra, sự không rõ ràng trong điều kiện cho vay có thể ảnh hưởng đến hoạt động M&A của ngành bất động sản, vốn là một kênh để tạo thanh khoản cũng như giải pháp để các doanh nghiệp tái cơ cấu một phần tài sản.

Đối với vấn đề pháp lý, việc đánh giá, rà soát tính pháp lý để đưa ra giải pháp của nhiều dự án bất động sản vẫn chưa được hoàn thành, dẫn đến các dự án bị chậm triển khai so với tiến độ mà doanh nghiệp dự kiến.

Sáu tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP.HCM tăng trưởng âm, nhưng mức độ đã giảm, chỉ còn âm 11,58% so với mức âm 16,2% trong quý I/2023.

Kafi nhận thấy rằng, nhu cầu nhà ở từ người dân vẫn hiện hữu, khi mà xu hướng đô thị hóa ở Việt Nam đang tiếp diễn. Tuy nhiên, để phù hợp với nhu cầu của thị trường, các doanh nghiệp có thể sẽ có sự điều chỉnh trong các dự án, phù hợp hơn với các phân khúc, cũng như phù hợp với định hướng phát triển của Chính phủ.

Bất động sản là nhóm chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn trong cơ cấu của thị trường chứng khoán, với các doanh nghiệp quy mô lớn như NVL, VHM, PDR, NLG. Trong giai đoạn trước, các doanh nghiệp này cũng gặp khó khăn về dòng vốn để triển khai dự án. Do đó, kỳ vọng về việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý cũng như các chính sách khơi thông dòng vốn cho ngành bất động sản đang là động lực chính cho nhóm cổ phiếu này.

Hiện tại, chưa thể biết được tính hiệu quả của các chính sách hay Thông tư 06/2023/TT-NHNN sẽ tác động đến ngành bất động sản ở mức độ nào, nhưng đây là một nhóm ngành đáng quan tâm trong thời gian tới.