Những năm qua, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền đang dần "thụt lùi" trên thị trường BĐS. Cụ thể, trong năm 2019 tỉ lệ căn hộ giá dưới 25 triệu/m2 tại Tp.HCM chỉ có khoảng 6% (hơn 2000 căn) trên tổng 35.100 căn được chào bán. Trong 6 tháng đầu năm 2020 tỉ lệ căn hộ giá dưới 25 triệu/m2 tại Tp.HCM chỉ còn khoảng 1,7% được chào bán.

Đến hiện tại thì gần như thị trường Tp.HCM và cả khu vực tỉnh giáp ranh đã không còn mặt bằng giá này chào thị trường. Hầu hết các dự án chào bán ra ở thời điểm này đều cán mốc trên 30 triệu đồng/m2, tiệm cận 40-45 triệu đồng/m2. Nếu thị trường Tp.HCM còn giá từ 35-38 triệu đồng/m2 (chuẩn bị bàn giao) cũng được xem là mức giá khá dễ chịu so với mặt bằng chung của thị trường ở thời điểm này.

Tại một số khu vực như Q.Bình Tân, Q.9 (cũ), Q.8, huyện Nhà Bè…, hoặc xa hơn chút là tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, người mua mới có thể tìm kiếm được căn hộ giá trên dưới 40 triệu đồng/m2, bao gồm cả căn hộ đã và sắp bàn giao. Trong khi các khu vực khác gần như mặt bằng giá đã chạm ngưỡng khá cao.

Nếu so với các dự án hình thành trong tương lai thì dự án căn hộ sắp hoặc đã bàn giao vẫn có sức hút riêng với người mua ở thực. Ghi nhận cho thấy, ngay cả trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp, hoạt động chuyển nhượng căn hộ hoàn thiện vẫn diễn ra khá tốt, đa số đối tượng mua ở các dự án mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 đều thuộc nhóm có nhu cầu ở thực.

Căn hộ hoàn thiện vẫn có sức hút riêng với người mua ở thực

Chẳng hạn, tại dự án Akari (toạ lạc tại mặt tiền Võ Văn Kiệt, Q.Bình Tân, Tp.HCM) của CĐT Nam Long, hiện đang chào bán các căn hộ trên thị trường thứ cấp với mức giá từ 37- 38 triệu đồng/m2. Nếu so với thời điểm mở bán năm 2019, mức giá này đã tăng khoảng 15-20%. Theo đơn vị này, đáng lẽ dự án đã được bàn giao nhưng do tình hình dịch diễn biến phức tạp tại Tp.HCM nên lùi thời gian bàn giao sau khi dịch ổn định. Nhiều người ở thực mong mỏi từng ngày để nhận chốn an cư mới.

Trước đó, vào khoảng cuối tháng 4, đầu tháng 5/2021, dự án này được người mua thực quan tâm đột biến. Thời điểm đó dịch Covid-19 mới "manh nha" đợt 4, nhiều khách mua thực đổ xô đi xem dự án; có thời điểm lượng xem tăng đến 80%. Tuy nhiên, hiện do giãn cách xã hội, việc đi xem nhà trở nên khó khăn, nhiều khách mua tiếp cận theo hình thức online. Tìm hiểu được biết, do dự án sắp bàn giao, giá lại tương đối mềm nên nhận được sự quan tâm tích cực từ phía người mua.

Hay, tại khu vực giáp ranh Tp.Thủ Đức với Tp.Dĩ An, khu căn hộ Phú Đông Premier của chủ đầu tư Phú Đông Group dù đã bàn giao gần 1 năm song vẫn lọt top dự án được tìm kiếm nhiều nhất khu vực phía Đông.

Được viết, vị trí của dự án liền kề đại lộ Phạm Văn Đồng, di chuyển đến Quận 1 chỉ khoảng hơn 20 phút nên ngoài lượng cư dân trong khu vực Dĩ An, nơi đây còn đón nhiều gia đình đang công tác và làm việc tại Tp.HCM đến sinh sống.

Ghi nhận từ Phú Đông Group, khu căn hộ có giá tăng hơn 60% so với thời điểm mở bán vào năm 2018, hiện giá trị chuyển nhượng căn hộ Phú Đông Premier dao động từ 2,2 – 2,5 tỷ đồng (đã VAT). Tính đến nay, lượng chuyển nhượng thứ cấp của dự án đã đạt gần 90%. Sôi nổi nhất là trong giai đoạn từ lúc cất nóc đến trước bàn giao. Đánh giá cao chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích cũng như hệ thống vận hành, sau khi bàn giao, đa số khách hàng sinh sống tại dự án có nhu cầu ở thực. Do đó lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng giảm dần so với giai đoạn trước.

Giá thuê của dự án này cũng ngang ngửa hoặc cao hơn các dự án trong khu vực. Cụ thể, căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá thuê từ 10-13 triệu đồng/tháng và khoảng 8 triệu đồng/tháng đối với những căn không có nội thất.

Theo đơn vị này, mặc dù dịch bệnh Covid-19 đang có diễn biến phức tạp, doanh nghiệp đã tích cực nỗ lực để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng. Mới đây nhất, chủ đầu tư đã có thông báo về kế hoạch hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng mua căn hộ Phú Đông Premier. Dự kiến sau khi có sổ, khu căn hộ này sẽ đón thêm đợt tăng giá mới.

Thực tế cho thấy, không phải dự án đã hoàn thiện nào mặt bằng giá cũng cao hơn so với dự án hình thành trong tương lai. Khảo sát cho thấy, một số dự án tại Q.8, Q.6, hay Q.Bình Tân… giá trên thị trường thứ cấp vẫn có dự án dao động từ 35-40 triệu đồng/m2, thấp hơn cả một số dự án hình thành trong tương lai tại Tp.HCM cũng như tại Bình Dương. Theo đó, với các dự án căn hộ được vào ở ngay, việc tiếp cận của khách ở thực sẽ dễ hơn.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Yến, Trưởng phòng Dịch vụ Bất động sản Nhà ở Colliers Việt Nam, hầu hết nguồn cung BĐS tại Tp.HCM hiện nay chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, hạng sang, còn nhà giá vừa túi tiền dành cho người thu nhập thấp lại hoàn toàn biến mất. Đây là điều hết sức lo ngại vì nhu cầu thực ở phân khúc này còn rất lớn trên thị trường.

Hiện nay, mức giá của căn hộ tầm trung được điều tiết ổn định bởi thị trường nên người có nhu cầu ở thực vẫn có thể tiếp cận được và tìm được ngôi nhà ưng ý. Các sản phẩm mới được tung ra thị trường có nhiều ưu đãi, bao gồm cả về tài chính. Chủ dự án cũng liên kết với nhiều ngân hàng và đưa ra nhiều phương thức thanh toán linh hoạt. Lãi suất cho vay để mua nhà đang ở mức rất tốt và có xu hướng giảm thêm, sẽ giúp người có nhu cầu ở thực đủ khả năng mua nhà trong thời điểm này.

Theo vị chuyên gia này, nhìn chung, mức giá bình quân của căn hộ tầm trung có tăng nhẹ nhưng vẫn phù hợp với nhu cầu ngày càng tăng của người Việt và tốc độ phát triển của hạ tầng giao thông. Không có gì phải bàn cãi rằng nhu cầu thực về nhà ở của người dân Tp.HCM hiện vẫn rất cao. Dân số cơ học của thành phố khoảng 12- 13 triệu người, không ít gia đình trẻ và các bạn trẻ đã đi làm nhiều năm vẫn chưa thể mua được căn hộ. Nguồn cung căn hộ hiện vẫn khá thiếu và mới chỉ đáp ứng được khoảng 15% nhu cầu. Trong khi đó, giá nhà đất tại Tp.HCM trong những năm vừa qua liên tục tăng khiến cho việc tìm ra dự án vừa túi tiền với không ít người trở nên khó khăn hơn.

"Nắm bắt thực trạng này, một số chủ đầu tư cũng đã phát triển những dự án tầm trung ở những quận huyện tương đối xa trung tâm. Với lối kiến trúc, thiết kế ngày càng hiện đại, đẹp mắt và mức giá khá hợp lý nên đã thu hút được đông đảo khách hàng quan tâm", đại diện Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Hạ Vy