Trước đây những mảnh đất cách TP Huế hàng chục cây số đa số hoang vắng, nay đều cắm cọc đội giá bán - Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Phân lô, bán nền

Dự án tôi được tham gia là một dãy phân lô F0, tức đất mới bán lần đầu, chưa qua nhiều lần đầu tư của anh Thanh. Xã này chỉ là những trảng cát, dân cư thưa thớt, chủ yếu là đất hoang hóa, cách trung tâm TP Huế khoảng 25km.

Cách dãy phân lô không xa là những dự án du lịch biển đã triển khai từ nhiều năm trước, nhưng đến nay vẫn chưa thành hình dáng. Tuy vậy, giai đoạn từ giữa đến cuối năm 2021, việc phân lô bán nền ở đây trở nên tấp nập hơn bao giờ hết.

Anh Thanh cho biết lô đất hơn 2.000m² này từng là đất trồng cây lâu năm, được nhóm anh mua lại vào cuối năm 2020 với giá rất rẻ. Sau hơn một năm chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư, nhóm của anh bắt đầu làm đường nội bộ và phân lô nhỏ để bán. Mỗi lô có diện tích 100 - 120m², chỉ trong thời gian ngắn, nhóm của anh đã nâng giá trị lô đất từ 300.000 đồng/m² lên 4 - 5 triệu đồng/m².

Giá trị lô đất tăng cao không chỉ là sự phối hợp của các nhà đầu tư, mà còn một phần rất lớn từ môi giới địa phương. Thời điểm nhóm chúng tôi mua đất khu vực này thì nhiều nhóm khác cũng làm phương án tương tự. Các nhóm sẽ liên kết với môi giới thân để "làm nóng" thị trường nhằm đẩy giá đất.

"Món ngon" được săn chủ yếu là đất trồng cây lâu năm với ưu điểm giá rẻ, sau đó nhóm sẽ lặng lẽ nâng đất thổ cư đủ cho việc phân lô. Khi xong thủ tục phân lô, môi giới tiếp tục mua đi bán lại trong các nhóm với giá cao ngất ngưởng. Song song đó là thúc đẩy môi giới đăng tin liên tục về các dự án xung quanh, giao dịch ảo tại vị trí đó.

Sau khi các nhà đầu tư (chủ yếu người mới) lao vào cuộc chơi, khu vực đó mặc nhiên hình thành giá đất mà nhóm đầu tư kiêm môi giới đã tính sẵn từ trước. Những nhóm này bắt đầu tuồn hàng với giá rẻ hơn thị trường một chút, nhiều người sẽ thấy đó là "món hời" nhưng thật ra là dính bẫy. Vậy là chỉ qua một "chiêu" đơn giản, nhóm đã thu về hàng tỉ đồng.

Anh Thanh cho hay đã bỏ ra khoảng 600 triệu đồng mua 2.000m² đất trồng cây lâu năm. Chuyển đổi đất khoảng 200 - 300 triệu đồng, tiền tách sổ cộng với làm mặt bằng khoảng 150 triệu đồng. Tổng chi phí nhóm chúng tôi bỏ ra hơn 1 tỉ đồng. Và chúng tôi phân được 15 lô đất, bán với giá F0 là 450 triệu đồng.

Tính cả chi phí cho môi giới, sau một năm với một lô đất, nhóm anh Thanh đã lời trong tay hơn 5 tỉ đồng. Sau khi chia đều ra, anh Thanh nhận về hơn 1 tỉ đồng, đó là số tiền lãi lớn khó có ngành nào có thể đạt được trong thời gian ngắn như vậy. 

Bản thân tôi thì "làm ké" nên vụ đó tôi chỉ có khoảng 30 triệu đồng. Và để "tiền đẻ tiền", nhóm anh Thanh lại tiếp tục áp dụng tuyệt chiêu như vậy với những vùng khác, chủ yếu cách rất xa trung tâm TP Huế.

Với hơn 200 công ty, nhóm môi giới bất động sản và hàng nghìn môi giới tự do trên địa bàn TP Huế, việc phân lô bán nền từ cuối năm 2020 trở nên sôi động khiến đất tăng giá.

Nhân tố thành bại của một dự án bất động sản ngoài tính chất quyết định của nhà đầu tư, không thể không kể đến vai trò môi giới. Chỉ cần "trúng mánh" 1 - 2 dự án phân lô lớn thì cò đất nhận về số tiền không nhỏ trong những thương vụ này. Những môi giới nhanh nhẹn, có nhiều mối quan hệ và nắm bắt thị trường tốt cũng dần lấn sân qua đầu tư từ nhỏ lẻ đi lên.

Dự án phân lô bán nền được lựa chọn nhiều nhất của nhà đầu tư vì mang lợi nhuận cao - Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Vỡ mộng

Bên cạnh những môi giới thành công, chốt giao dịch... mỏi cả tay thì cũng không ít người vỡ mộng, ngậm ngùi bỏ nghề, chật vật trở lại công việc cũ hay phải làm lại từ đầu khi thị trường bất động sản chững lại.

Thấy bạn bè thu nhập khủng, lột xác trên những bộ vest sang trọng, đi xế hộp, trang sức hàng hiệu, tác phong tự tin, ăn nói lưu loát, anh N.T.Đ. (huyện Phú Lộc, Thừa Thiên Huế) bị dao động khá nhiều. Cuối năm 2021, anh Đ. liều mình bỏ việc văn phòng mà anh cho là mức lương chỉ lẹt đẹt và đầu quân cho một công ty môi giới bất động sản tại TP Huế.

"Chọn bỏ việc có thể nói là quyết định mạo hiểm. Thành công như mong đợi thì không sao, nhưng thất bại thì tôi không biết làm gì tiếp theo", anh Đ. kể. Như bao người mới vào nghề, anh cũng khát khao đổi đời, luôn nỗ lực đặt mình trong tâm thế là người chiến thắng cuộc chơi này.

Và sau hơn một tháng học việc, tìm mọi cách bán được hàng, cùng với sự trợ giúp của đồng nghiệp, anh Đ. đã bán được lô đất đầu tiên với số tiền hoa hồng là 20 triệu đồng. Cộng với lương hỗ trợ, tháng đầu anh Đ. nhận về gần 30 triệu đồng, con số được xem là không tệ với "cò non". Khi ấy, tôi cũng đang là môi giới nhưng chưa chốt được vụ nào, nhìn thành quả của anh Đ. chỉ biết... thèm.

Nhưng niềm vui ngắn chẳng tày gang. Đầu năm 2022, thị trường bất động sản Huế chững lại do lệnh siết phân lô tách thửa và kiểm soát từ ngân hàng, cộng với việc nhà đầu tư bất động sản rút dần vốn sang những ngành nghề khác. Hình ảnh về cảnh người tranh nhau đi mua đất không còn xuất hiện, nhiều người "bán đổ bán tháo" song vẫn rất khó thanh khoản.

Vậy là chỉ sau hơn 4 tháng cầm cự, dù có lương cứng hỗ trợ song anh Đ. vẫn rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan", bỏ thì tiếc những gì đã đầu tư cho nghề, còn bám trụ thì không biết lúc nào giao dịch sôi động trở lại. Sau một thời gian suy nghĩ và "gồng" hết nổi, anh Đ. quyết định giã từ nghề "kiếm tiền tỉ không khó", trở lại công việc văn phòng ở một công ty mới.

Tương tự, T.V.L. (quê Quảng Trị) trước đây từng làm công nhân nhà máy dệt. L. lanh lợi, tháo vát, thêm may mắn, anh chốt thành công một lô đất tự dâng đến tay. 

Nghĩ mình có duyên với nghề bất động sản, L. vội vàng bỏ áo công nhân, khoác lên trang phục lịch lãm của môi giới bất động sản. Tuy nhiên sau gần nửa năm vào nghề, L. không bán được thêm lô đất nào nên ngậm ngùi bỏ nghề, quay về cuộc sống cũ.

Môi giới Thảo Lam (ngụ huyện Củ Chi, TP.HCM) cũng than thở đăng một miếng đất cần bán lên các trang bất động sản toàn thấy "cò" bay vô hỏi thăm và đề nghị hợp tác để dẫn khách, trong khi khách thật thì không thấy đâu.

Qua mỗi môi giới như vậy, giá miếng đất lại bị đẩy lên nhằm lấy hoa hồng cao. "Rốt cuộc toàn là môi giới làm việc với nhau, khách quan tâm cũng không có, miếng đất nằm hoài không bán được", Lam nói.

***********

Đi xe sang, nói chuyện tiền tỉ, ăn mặc bảnh bao là những bề nổi thường thấy về môi giới bất động sản. Nhưng có những góc khuất mà chỉ người trong nghề mới hiểu được.

>> Kỳ tới: Người trong cuộc mới hiểu người... trong kẹt

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 6: Người người, nhà nhà làm cò

TTO - Trong cái nghề như "làm chơi ăn thật này", nhiều người phất lên nhanh chóng nhờ gặp thời và có mánh khóe, cũng không ít kẻ trắng tay, phải thất nghiệp và nhiều hệ lụy khác cũng bắt đầu từ đó...