Áp giá thị trường là cảm tính ?

Theo Cục Thuế TP.HCM, căn cứ để cho thấy người dân kê khai sai giá nhằm trốn thuế: giá giao dịch mà cơ quan thuế thu thập được trong phần mềm quản lý về nhà đất ở những vị trí tương tự mà người dân kê khai, để thấy được những hồ sơ kê khai giá thấp; hoặc giá UBND TP.HCM bồi thường ở những vị trí khu đất đó; hoặc giá trên những sàn giao dịch bất động sản (BĐS); hoặc giá bán kinh doanh của chủ đầu tư dự án của những địa bàn gần đó.

Ngân Nga

Trả lời Thanh Niên, luật sư Nguyễn Công Phú, nguyên Phó chánh tòa Kinh tế TAND TP.HCM, cho rằng việc cơ quan thuế căn cứ như trên dễ dẫn đến cảm tính, tiêu cực, nhũng nhiễu người dân và không phù hợp với quy định pháp luật.

"Người dân hoàn toàn có thể tự ý quyết định giá trị mua bán nhà đất, miễn sao không vi phạm pháp luật. Cơ quan thuế không thể căn cứ vào việc có trường hợp ở khu vực đó mua bán với giá cao hơn, để cho rằng trường hợp khác khai sai giá trên hợp đồng nhằm trốn thuế", luật sư Phú nhấn mạnh. Bởi theo luật sư Phú, trong lúc đang cần tiền, không thể trả nợ ngân hàng, hoặc vì chỗ quen biết và đang chịu ơn của người mua… nên người bán hoàn toàn có thể bán với giá thấp hơn với giá thị trường.

Nếu trong trường hợp họ mua bán với giá thấp hơn bảng giá đất mà nhà nước quy định, thì cơ quan thuế có quyền dựa vào bảng giá đất làm cơ sở để truy thu thế. "Cơ quan thuế không được yêu cầu dân phải mua bán theo giá thị trường. Chỉ có thể xử lý hành chính hoặc hình sự người dân, nếu có chứng cứ chứng minh được người tham gia giao dịch BĐS kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá giao dịch thực tế mua bán giữa các bên", luật sư Phú nhấn mạnh.

Dễ gây thiệt hại cho người dân

TS - luật sư Nguyễn Thị Kim Vinh, nguyên Thẩm phán TAND tối cao, cũng cho rằng nếu cơ quan có thẩm quyền yêu cầu người dân kê khai giá mua bán/chuyển nhượng BĐS theo giá thị trường là không hợp lý. Khái niệm "giá thị trường" rất mơ hồ và không chính xác, bởi thị trường luôn biến động và tùy tình trạng của từng BĐS mà có giá trị khác nhau dù cùng một khu vực (phong thủy, pháp lý có bị quy hoạch hay không...). Đồng thời cũng chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định chính xác giá thị trường của BĐS.

Vì thế, nếu cơ quan thuế trả hồ sơ mà không có cơ sở chính xác sẽ gây rất nhiều thiệt hại cho người dân (ví dụ một số hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán có các điều khoản bồi thường thiệt hại nếu chậm sang tên…).

TS Phan Phương Nam (Trường ĐH Luật TP.HCM) cũng cho rằng nếu người dân giao dịch không đúng với giá thị trường mà cơ quan thuế không đồng ý thì ra văn bản trả lời vì sao trả hồ sơ. Từ đó, người dân có thể căn cứ vào đó để khởi kiện cơ quan thuế ra tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.

Còn trường hợp cơ quan thuế không chứng minh được người dân kê khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng sai với giá trị thực tế giao dịch thì phải cho người dân đóng thuế, thực hiện thủ tục sang tên. Tương tự, TS Nam cho rằng nếu cơ quan thuế chứng minh được đây là giá gian lận để trốn thuế, thì cứ tiến hành xử phạt hành chính, hoặc chuyển cho cơ quan điều tra xử lý hình sự tội trốn thuế tại điều 200 bộ luật Hình sự. Theo đó, tội danh này có mức phạt lên đến 4,5 tỉ đồng hoặc 7 năm tù.

Nhà nước cũng gặp khó trong bồi thường

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Phó giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM, cho biết quá trình bà đi giám sát về luật Quản lý thuế, bà được nghe rất nhiều phản ánh, cá biệt có trường hợp, ngay cả khi người dân kê khai giá cao cũng bị thắc mắc.

Theo bà Hạnh: "Việc xác định giá thị trường như hiện nay cũng làm khổ nhiều người, kể cả cơ quan thuế vì còn mang tính chủ quan". Ngoài ra, khi bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi, thì đơn vị tư vấn sử dụng các giao dịch trên hợp đồng của người dân thì thường người dân phản ánh giá bồi thường thấp. Tuy nhiên, cũng có trường hợp khi thẩm định tính nghĩa vụ tài chính, thì đôi khi các các cơ quan kiểm tra, kiểm toán lại thu thập được hợp đồng giao dịch với giá cao hơn. Do đó, việc mà xác định hợp đồng giao dịch sát với giá thị trường thì còn nhiều vấn đề bỏ ngỏ.

Bà Hạnh cho rằng cần xác định công thức, nguyên tắc làm cơ sở tính thuế (như khung giá đất tại khu vực đó) mà không lệ thuộc vào cơ sở giá thị trường. "Giải pháp tốt nhất hiện nay là phải sớm hoàn thiện về cơ sở dữ liệu đất đai liên thông, lúc đó nhà nước sẽ có thêm một kênh thuận lợi hơn trong việc kiểm soát giá giao dịch", bà Hạnh chia sẻ.

Cũng theo luật sư Nguyễn Công Phú, cần xây dựng một bảng giá riêng để tính thuế chuyển nhượng BĐS. Giá này có thể thấp hơn một chút so với giá thị trường.