Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung một số hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản, như giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch và không công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; gian lận, lừa đảo khách hàng...

Nêu ý kiến tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 31/10, ông Trịnh Xuân An (Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng an ninh) đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm giá bất động sản vào danh mục cấm trong kinh doanh lĩnh vực này.

Ông phân tích, thao túng thị trường bất động sản nguy hiểm không kém so với hành vi tương tự trong chứng khoán. Thao túng không chỉ thông qua đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc, còn có hành vi dùng dự án này để "kích" giá dự án khác, dẫn tới bong bóng và tạo mặt bằng giá trên trời so với thực tế.

"Nếu không xử lý triệt để sẽ tạo thành bong bóng, giống trường hợp của Hãng địa ốc Trung Quốc China Evergrande Group", ông An nói, và thêm rằng cần quy định cấm hành vi thao túng, làm giá bất động sản trong luật và trường hợp cụ thể loại trừ.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hữu Thông (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Bình Thuận) và Trình Lam Sinh (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh An Giang) đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Ông Thông lưu ý, hành vi cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá ở khu vực xung quanh đang diễn ra phổ biến. Việc này khiến giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể mua đất, xây nhà.

Trong khi đó, cũng đề cập tới hành vi cấm trong kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Văn Mạnh (Ủy viên Ủy ban Kinh tế) nêu, quy định thu, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật. So với quy định hiện hành, dự luật lần này bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép vốn, theo ông Mạnh, vô tình tạo khẽ hở trong sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động vốn.

Ông đề nghị giữ nguyên quy định liên quan tới việc cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế hành vi này xảy ra trên thực tế.

Các quy định về đặt cọc giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) cũng nhận được nhiều góp ý tại phiên thảo luận. Hiện, dự thảo luật đưa ra hai phương án. Một là chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hoặc, chủ đầu tư thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không quá 10% giá bán, cho thuê.

Bà Trần Hồng Nguyên (Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật) chọn phương án 1, vì cho rằng ít rủi ro cho người mua - đối tượng yếu thế trong giao dịch. Đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, như vậy sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp.

Còn nếu chủ đầu tư nhận tiền cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định, hay có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất (phương án 2), theo bà Nguyên, người mua sẽ chịu nhiều rủi ro, do thời gian từ khi nhận đặt cọc tới khi xây dựng dự án kéo dài.

Thực tế, thị trường bất động sản vừa qua diễn biến phức tạp, tồn tại tình trạng chủ đầu tư dự án lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn tùy tiện. "Nhiều dự án nhận đặt cọc sau 5, 10 năm vẫn chưa được triển khai nên cần quy định "siết" đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai", Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật bày tỏ quan điểm.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đại Thắng (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Hưng Yên) và ông Phạm Văn Hòa lại chọn phương án 2, bởi cho rằng quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc, số tiền đặt cọc, công khai, minh bạch.

Ông Phạm Văn Hòa cho rằng, chủ đầu tư không có đủ 100% vốn để thực hiện dự án và phải vay ngân hàng. Số tiền cọc 10% giá trị căn hộ mua bán cũng phù hợp thực tế. "Nhà 1 tỷ, đặt cọc 10% tức là 100 triệu, nhà 4 tỷ thì đặt cọc 400 triệu, tôi nghĩ với khách hàng số tiền này không lớn khi người ta mua nhà. Khách hàng đặt tiền cọc trước, có khi chủ đầu tư bán nhà thấp đi", ông nêu.

Thêm nữa, chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhận tiền cọc, theo ông, "họ đâu có gian dối". Do đó, dự thảo luật cần đưa ra quy định linh hoạt để chủ đầu tư có thể huy động vốn thực hiện dự án, tạo lòng tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Quy định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất khi chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được thảo luận. Tại kỳ họp 5 (tháng 6), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh khi trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho biết, nhiều ý kiến nhất trí yêu cầu "bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ" mới được chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng nên tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực.

Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị hai phương án.

Một là, trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước, hai bên có thể thỏa thuận việc thực hiện tiếp nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.

Hai là, chủ đầu tư chuyển nhượng có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án (tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, phí...) thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ, hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội chọn phương án 1. Phương án này dể đảm bảo quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án, kiếm lợi nhuận.

Ông Phạm Văn Hòa đồng tình chọn phương án 1, tức là khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, phần dự án cho người khác thì người nhận lại sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ông Hòa nói, như vậy Nhà nước không mất gì, do nghĩa vụ tài chính vẫn được tiếp tục thực hiện.

"Chủ đầu tư "suy dinh dưỡng", không còn khả năng làm tiếp dự án mới phải chuyển nhượng, mà bắt buộc họ hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được giao dịch thì không nên", ông nêu quan điểm.

Ông Trịnh Xuân An, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng an ninh cũng cho rằng, cần linh hoạt trong chuyển nhượng dự án bất động sản. Ông đề nghị, nên cho phép các bên tự thỏa thuận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Còn ông Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường Nguyễn Ngọc Sơn băn khoăn khi hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về nội hàm "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản".

Ông Sơn dẫn thực tế, cơ quan điều tra, thanh tra cũng gặp khó khi xử lý các dự án thay đổi chủ đầu tư qua các hình thức như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất. Do đó, ông đề nghị dự thảo luật cần phân định rõ khái niệm, phương thức chuyển giao tài sản để tránh bị lợi dụng.

Dự kiến, Quốc hội biểu quyết thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 27/11.

Anh Minh