“Vốn” luôn là một bài toán khó đối với doanh nghiệp bất động sản. Ảnh hưởng từ diễn biến khó lường của dịch Covid-19 lại càng khiến… khó chồng khó. 

VnEconomy đã trao đổi nhanh với ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ để có cái nhìn rõ hơn về nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian này.

Là người trực tiếp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông nhìn nhận như thế nào về nguồn vốn trong thời điểm hiện tại?

Hiện tại, doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều những thách thức. Và những thách thức này đều ảnh hưởng tới nguồn vốn của doanh nghiệp.

Ví dụ, hành lang pháp lý chưa đồng bộ, sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát hơn việc cấp phép dự án mới đã khiến nguồn cung thị trường bị sụt giảm. Bên cạnh đó, sau một chu kỳ phát triển nóng, lượng giao dịch lớn nên thị trường hiển nhiên phải có thời gian điều chỉnh. Điều này giống như người ta ăn no thì cần thời gian tiêu hoá. Do đó, nguồn cầu cũng sụt giảm.

Đơn cử như doanh nghiệp tôi có kinh doanh dịch vụ bất động sản, tức là mảng phân phối bất động sản. Khi cung khan hiếm, cầu cũng giảm nên lợi nhuận từ mảng kinh doanh này không được thuận lợi. Nguồn vốn để chuyển sang đầu tư theo đó cũng hạn chế.

Ngoài ra, từ đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Cộng thêm diễn biến khó lường từ Covid-19 nên nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng lại càng khó tiếp cận.

Lại nói đến Covid-19, dịch bệnh diễn ra khiến kinh tế suy giảm. Trong khi, bất động sản lại đón nhận dòng tiền từ các nguồn khác nhau. Vì vậy, dòng tiền từ các nguồn khác bị ảnh hưởng thì nguồn vốn của bất động sản cũng ảnh hưởng theo.

Ở khía cạnh khác, hiện thị trường đang phân hoá. Phân hoá lớn nhất là phân hoá chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư có quỹ đất rất lớn, thậm chí quỹ đất cực kỳ lớn đã và đang định giá lại thị trường để tạo ra một mặt bằng giá mới. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc các doanh nghiệp nhỏ không có cơ hội phát triển.

Tất cả thách thức tập trung ở nguồn vốn nhưng tôi nhận thấy dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn có cách để chảy.

Ông có thể nói rõ hơn?

Theo tôi, chính cái khó đã thúc đẩy doanh nghiệp đa dạng hóa dòng tiền. Nguồn vốn đổ về bất động sản không thuần tuý là tín dụng như trước kia.

Cụ thể, cung và cầu căn hộ đều giảm nên doanh nghiệp đã chuyển hướng sang sản phẩm khác để tận dụng dòng tiền trú ẩn. Hiện tại đang có một đợt sóng nhẹ tại phân khúc đất nền. Doanh nghiệp tôi vừa mở bán 1 dự án trên Vĩnh Yên, chỉ trong một buổi sáng đã bán được 200 lô. Trên thị trường, giá đất nền ở khu Hoài Đức, Đan Phượng cũng tăng khoảng 30-40%.

Một vấn đề lớn cũng liên quan đến nguồn vốn đó là nhân tố mới tham gia thị trường. Đây là những đơn vị, tập đoàn lớn vốn hoạt động trong ngành sản xuất, thương mại dịch vụ. Họ đã có tích lũy tiền nên chịu được lỗ một thời gian hoặc không bị ảnh hưởng quá lớn bởi vấn đề phải đi vay. Nhân tố mới tạo ra nguồn vốn mới rất sạch, rất ổn định. Thực tế, thời gian qua một loạt các dự án tại Hà Nội đã được điều chỉnh quy hoạch, chuyển nhượng.

Không những thế, trái phiếu doanh nghiệp cũng là một nguồn vốn đáng chú ý. Khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp 8 tháng đầu năm đạt 247.011 tỷ đồng. Quy mô thị trường đến cuối tháng 8/2020 đạt khoảng 12,3% GDP năm 2019, tăng 13,2% so với cuối năm 2019. Được biết, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiểm 33,34% tổng khối lượng phát hành, tương đương 82.350 tỷ đồng, lãi suất thường cao hơn mặt bằng chung.

Ngoài ra còn một số nguồn vốn khác như vốn từ đầu tư nước ngoài, vốn từ thị trường chứng khoán, vốn từ đầu tư công, vốn từ kiều hối…

Ông đánh giá thế nào về tính "ngôi sao" của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu?

Cơ bản, trái phiếu bất động sản khá rủi ro đối với người mua. Vấn đề ở chỗ, không phải tất cả nhưng nhìn chung những doanh nghiệp phát hành trái phiếu đều hoạt động ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch.

Ở trường hợp thị trường không thuận lợi, không khai thác được tài sản thì tài sản đó cũng mất giá. Đồng thời, dòng tiền của doanh nghiệp rơi vào thế kẹt thì lấy tiền đâu mà trả cho người mua.

Còn về tính "ngôi sao", tôi thấy có vấn đề. Bởi lẽ, lãi suất ngân hàng đã thiết lập một mặt bằng thấp chỉ tầm 10%, vậy tại sao lại huy động tới mười mấy %? Câu trả lời đơn giản là tài sản họ đem đảm bảo không đủ điều kiện khiến ngân hàng xuất tiền nên phải dùng chiêu khác để huy động vốn.

Mới đây, trong bối cảnh kinh tế khó khăn do Covid-19, một tập đoàn phát hành trái phiếu có lãi suất tận 18%. Theo tôi, lãi suất cao và tính ngôi sao đi kèm với rủi ro lớn. Trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu phát hành theo hình thức riêng lẻ chỉ phù hợp với các nhà đầu tư tổ chức, còn nhà đầu tư cá nhân nếu mua trái phiếu thì phải am hiểu về tài chính, có khả năng phân tích rủi ro và dám chấp nhận rủi ro trong đầu tư.

Doanh nghiệp của ông có tham gia vào thị trường trái phiếu hay dự định tham gia hay không?

Chúng tôi không tham gia và cũng không có ý định sẽ tham gia. Chúng tôi chọn con đường chia sẻ cơ hội kinh doanh cho mọi người, tức góp vốn cùng làm. Con đường này giúp hai bên cùng win (thắng), mình không áp lực về tài chính và người tham gia cũng tự phân tích được cơ hội cũng như rủi ro.

Nhưng đó chỉ là con đường của công ty chúng tôi. Tùy vào khả năng, mỗi doanh nghiệp sẽ có cách chọn lựa khác nhau để huy động vốn.

Có ý kiến cho rằng phát hành trái phiếu cũng là huy động vốn mà phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ cũng là huy động vốn. Theo ông, tại sao lại chỉ siết phát hành trái phiếu? Ông có ủng hộ việc siết chặt hay không?

Tăng vốn điều lệ cũng tương đối giống với cách chúng tôi đang làm, tức chia sẻ cơ hội. Khi phát hành cổ phiếu phải khai báo với cơ quan hữu quan, người tham gia góp vốn cũng đồng thời là thành viên của doanh nghiệp. Trong khi đó, phát hành trái phiếu là doanh nghiệp đang đi vay.

Tôi rất ủng hộ việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi như nói bên trên, rủi ro của người mua là rất lớn, đặc biệt là với trái phiếu của những doanh nghiệp không đủ năng lực để hoàn trả tiền gốc cũng như tiền lãi. Không nên đẩy rủi ro sang trái phiếu.

Tín dụng là nguồn vốn chính càng ngày càng khó tiếp cận, trái phiếu lại đang bị siết. Theo ông, có phải dòng tiền đang quá khắt khe với bất động sản không?

Tôi nghĩ không hẳn khắt khe, mà phải nói đây là điều chỉnh hợp lý để thị trường sạch sẽ hơn. Siết càng sớm thì các đơn vị có tiềm lực, có khả năng, có uy tín sẽ càng tồn tại khoẻ. Thanh lọc thị trường, giảm áp lực lên thị trường tài chính là điều tốt.