Tân Hoàng Minh sẽ xây tòa nhà tỷ phú để bán cho tỷ phú?

Đích thân ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tân Hoàng Minh, vừa tiết lộ chiến lược kinh doanh của mình sau khi trúng đấu giá lô đất hơn 10.000m2 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng giá trị 24.500 tỷ đồng, tương đương 2,45 tỷ đồng/m2. 

Trong khi giới kinh doanh bất động sản chưa hết sức sốt với mức giá không tưởng này, thì ông Dũng cho rằng doanh nghiệp của ông đã trả đúng giá, không phá giá. Theo ông, con số 24.500 tỷ đồng là không cao nếu nhìn vào mức giá mà doanh nghiệp cạnh tranh là Capital One đưa ra, tới 23.800 tỷ đồng. 

Chủ tịch Tân Hoàng Minh tiết lộ sẽ xây tòa nhà có tên là D'Billionaire - tòa nhà Tỷ phú. Ông nói TP.HCM là một trong những thành phố đáng sống nhất của thế giới. "Những người giàu và siêu giàu có nhu cầu và mong muốn được sở hữu một căn hộ tại TP.HCM, có thể đến đây để mua những căn hộ vài ba triệu đô. Với giới siêu giàu thì mức giá vài triệu USD cho một căn hộ không phải là vấn đề lớn. Tân Hoàng Minh sẽ tạo ra được một sản phẩm xứng tầm để họ cảm thấy hài lòng", ông Dũng khẳng định.

Cũng theo ông Dũng, tương lai Thủ Thiêm sẽ trở thành một trung tâm tài chính tầm cỡ, đô thị đẳng cấp. Trong bức tranh chung đó, D'Billionaire sẽ trở thành điểm nhấn giá trị, sẽ là một công trình nổi tiếng thế giới - một biểu tượng của TP.HCM và Việt Nam sánh vai với các cường quốc năm châu.

Cơ cấu giá đất trúng đấu giá phân bổ theo căn hộ và "dự đoán" giá bán căn hộ và theo m2 sàn (chưa VAT) theo tính toán của HoREA.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất đến thời điểm này, với giá lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá. 

Nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền thì sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ đồng cho ngân sách thành phố, để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà thành phố đã thực hiện trước đây.

 Tuy nhiên, theo HoREA, với giá đất trúng đấu giá khó ngờ này, các nhà đầu tư phải làm những sản phẩm như thế nào để đảm bảo kế hoạch kinh doanh, là không hề là điều dễ dàng. 

Có sự "trùng khớp" để đẩy giá căn hộ lên tầm "siêu sang", từ 70-80 tỷ đồng?

Có sự "trùng khớp" là đơn giá đất trúng đấu giá cấu thành trong mỗi m2 sàn căn hộ của cả 4 lô đất, đều nằm trong khoảng trên 340 triệu đồng/m2, dẫn đến giá đất cấu thành trong mỗi m2 sàn căn hộ rất cao. Và giá bán căn hộ cùng nằm trong vùng giá căn hộ "siêu sang". 

Như tại lô đất 3-12 mà Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá thành công lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Hầu hết nhà đầu tư tham gia đều cho rằng giá trúng đấu giá quá cao.

"Qua nghiên cứu xu thế trả giá của 4/8 nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá này, chỉ đánh giá giá trị thị trường của lô đất trong tầm giá gấp 2-3 lần giá khởi điểm (khoảng 6.000 - 8.800 tỷ đồng) thì mới phù hợp và có tính khả thi, để đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại tại Thủ Thiêm", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Do cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 40,8 tỷ đồng/căn, nếu Tân Hoàng Minh đầu tư dự án, thì giá 1m2 đất cộng với chi phí đầu tư bình quân khoảng 2,1 tỷ đồng/căn. Cộng chi phí vốn, chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng khoảng 20%, thì tổng doanh thu bán hàng (chưa VAT) dự đoán vào khoảng 41.775 tỷ đồng.

"Mà dự án chỉ 570 căn hộ và 3.600 m2 sàn thương mại (quy đổi tương đương 30 căn hộ, diện tích bình quân căn hộ 120 m2), có thể đoán giá bán căn hộ của dự án này khoảng 69,6 tỷ đồng (chưa VAT), với đơn giá trên dưới 580 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Mức giá này không phải là giá bán căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm. Vì hiện nay các chủ đầu tư tại đây đang bán căn hộ cao cấp khoảng 150-200 triệu đồng/m2", ông Châu tính.

Với "dự đoán" giá bán trên dưới 580 triệu đồng/m2, thì giá này cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 - 3,8 lần.

Với Lô 3-5 có diện tích 6.446m2; do Công ty Cổ phần Dream Republic trung trúng đấu giá với 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm, Chủ tịch HoREA chia sẻ có 11/13 nhà đầu tư tham gia đánh giá giá trị thị trường của lô đất khoảng gấp đôi giá khởi điểm (trên dưới 1.200 tỷ đồng) mới có tính khả thi để đầu tư nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, với giá trúng đấu giá đến 3.820 tỷ đồng, tương đương đơn giá 592 triệu đồng/m2 đất ở là quá cao. Đặc biệt, toà nhà chỉ cao 10 tầng với 76 căn hộ, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 47,16 tỷ đồng.

HoREA cho rằng có sự "trùng khớp" khiến đơn giá đất trúng đấu giá cấu thành trong mỗi m2 sàn căn hộ của cả 4 lô đất đều ở mức cao, dẫn đến giá căn hộ cùng ở mức "siêu sang".

Nếu cộng các chi phí đầu tư thì giá bán bình quân căn hộ của dự án này lên đến khoảng 80 tỷ đồng/căn (chưa VAT), với đơn giá có thể sẽ vào khoảng trên dưới 666 triệu đồng/m2 (chưa VAT), cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,3 - 4,4 lần.

Với Lô 3-8, có diện tích 8.568 m2, do Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá với 4.000 tỷ đồng, gấp 3,9 lần giá khởi điểm, HoREA cho biết chỉ 3/6 nhà đầu tư đánh giá giá trị thị trường của đất trong tầm gấp đôi giá khởi điểm (trên dưới 2.250 tỷ đồng) sẽ có tính khả thi để đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nhưng giá trúng đấu giá 4.000 tỷ đồng, đơn giá 467 triệu đồng/m2 đất ở là rất cao. Dự án chỉ có 113 căn hộ, cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 35,39 tỷ đồng. Cộng các chi phí khác, thì chủ đầu tư phải bán mỗi  căn hộ khoảng 61,2 tỷ đồng/căn (chưa VAT), đơn giá trên dưới 510 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Mức giá này cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,5 - 3,4 lần và cũng không phải là mức giá bán căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Tương tự là Lô 3-9, có diện tích 5.009 m2 do Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm. Có 6/9 nhà đầu tư đánh giá giá trị thị trường trong tầm gấp 4 lần giá khởi điểm (khoảng trên dưới 2.920 tỷ đồng) sẽ khả thi để đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nhưng với giá trúng đấu giá quá cao đến 5.026 tỷ đồng, tương đương 1,03 tỷ đồng/m2 đất ở, nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 46,53 tỷ đồng. 

Nếu đầu tư 101 căn hộ và 800 m2 sàn thương mại, chủ đầu tư phải bán mỗi căn hộ khoảng 78,6 tỷ đồng (chưa VAT), với đơn giá trên dưới 640 triệu đồng/m2 (chưa VAT), cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,2 - 4,3 lần.