Đất đã bán vẫn mang đi thế chấp ngân hàng

Trước đó Chuyên đề Công an TPHCM đã phản ánh, Công ty TNHH TM-XD-KD Nhà Tân Hồng Uy (Công ty Tân Hồng Uy) do Đinh Hồng Hải (SN 1969, ngụ TP.Thủ Đức) thành lập và là người đại diện pháp luật. Ngày 31-12-2001, Sở KH&ĐT TPHCM ký văn bản chấp chuận cho Công ty Tân Hồng Uy làm chủ đầu tư dự án “khu nhà ở ven sông” tại P.Bình An, Q.2 (nay là TP.Thủ Đức) với diện tích 14.753,66m2 gồm 41 nền đất biệt thự, nhà liền kề.

Nhiều lô đất đã ký hợp đồng bán cho khách hàng nhưng Công ty Tân Hồng Uy vẫn tiếp tục dùng làm tài sản thế chấp cho ngân hàng

Dù đến ngày 30-6-2004, dự án mới được UBND TPHCM ký quyết định giao đất nhưng trước đó Công ty Tân Hồng Uy đã ký nhiều hợp đồng đặt cọc bán nền đất cho khách hàng để huy động vốn. Đáng nói, vào ngày 11-10-2005 và 17-10-2011, Sở TN&MT TPHCM đã cấp 17 sổ đỏ đứng tên Công ty Tân Hồng Uy tương đương với 41 lô biệt thự và nhà liền kề tại dự án, nhưng công ty không tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đặt cọc ký trước đó đã ký với khách hàng.

Thay vào đó, Công ty Tân Hồng Uy dùng sổ đỏ đem ký hợp đồng mua bán qua công chứng cho khách hàng khác hoặc dùng làm tài sản thế chấp vào ngân hàng để vay tiền. Theo hồ sơ vụ án, do cần tiền trả nợ và chi tiêu nên Đinh Hồng Hải đến gặp ông Trần Đức Tuân - Tổng giám đốc Công ty Otran để nhờ vay 80 tỷ đồng.

Hải lấy lý do Công ty Tân Hồng Uy đang có nợ xấu không thể vay ngân hàng nên nhờ Công ty Otran đứng ra vay tiền giùm. Đổi lại, Hải sẽ dùng 2 sổ đỏ số AD 393039 và AD 393041 tương ứng 15 lô đất tại dự án khu nhà ở ven sông để làm tài sản thế chấp vào ngân hàng.

Do không biết 15 lô đất trên đã được Công ty Tân Hồng Uy bán không qua công chứng cho khách hàng trước đó, đồng thời hồ sơ có đầy đủ nghị quyết và biên bản họp hội đồng thành viên Công ty Tân Hồng Uy thống nhất ủy quyền cho Đinh Hồng Hải sử dụng 2 sổ đỏ trên để thế chấp cho cho Công ty Otran vay tiền tại ngân hàng, nên cả Công ty Otran và ngân hàng đều đồng ý.

Ngày 6-10-2015, Công ty Otran đã liên hệ ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa để làm thủ tục vay tiền. Hai sổ đỏ đứng tên Công ty Tân Hồng Uy được ngân hàng định giá 157 tỷ đồng. Ngày 22-10-2015, Công ty Otran đã chuyển cho Đinh Hồng Hải vay 80 tỷ đồng như thỏa thuận, thời gian vay 5 tháng.

Tuy nhiên, sau khi nhận được tiền thì Đinh Hồng Hải không trả nợ cho Công ty Otran như cam kết. Điều này khiến Công ty Otran không có tiền trả nợ ngân hàng nên 2 sổ đỏ dùng làm tài sản thế chấp vẫn “kẹt” lại ở ngân hàng. Được biết, hiện dư nợ gốc khoản vay tại BIDV Chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa vẫn còn 76,6 tỷ đồng.

Căn biệt thự xây tại dự án Đinh Hồng Hải từng sinh sống

Bằng thủ đoạn tương tự, ngày 20-5-2016, Đinh Hồng Hải đem 2 sổ đỏ số BD 840927 và BD 840926 đứng tên Công ty Tân Hồng Uy làm tài sản đảm bảo số tiền nợ gốc 30 tỷ đồng của Công ty Otran tại ngân hàng Agribank Chi nhánh 4. Đến nay, dư nợ gốc của Công ty Otran tại Agribank Chi nhánh 4 vẫn còn hơn 29,8 tỷ nên 2 sổ đỏ trên vẫn chưa được ngân hàng giải chấp.

Đến khi Đinh Hồng Hải bị khởi tố, bắt giam thì Công ty Otran và các ngân hàng mới biết những sổ đỏ đang được thế chấp tại ngân hàng trước đó đã bị Công ty Tân Hồng Uy nhận cọc bán cho khách hàng. Tuy nhiên, tất cả các giao dịch mua bán giữa công ty Tân Hồng Uy với khách hàng không qua công chứng nên các ngân hàng lẫn các văn phòng công chứng và cả cơ quan chức năng không thể nào biết được.

Ngân hàng có nguy cơ… “mất vốn” cho vay!

Quá trình điều tra và tại phiên tòa sơ thẩm ngày 7-9-2022, đại diện ngân hàng Agribanks Chi nhánh 4 cho biết toàn bộ hồ sơ hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp của Công ty Tân Hồng Uy với ngân hàng đều được thực hiện đúng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng như các quy định pháp luật có liên quan. Trước khi cho vay, các cán bộ của Agribanks chi nhánh 4 đã thẩm định thực tế và tra cứu thông tin tài sản thế chấp. Việc thế chấp đã thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục và có đăng ký giao dịch đảm bảo.

Trong khi đó, một số HĐ chuyển nhượng và phụ lục HĐ Công ty Tân Hồng Uy ký với khách hàng được thực hiện chưa đúng quy định pháp luật, một số trường hợp không phải là HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ là “văn bản chuyển nhượng HĐ”. Do đó, đại diện phía ngân hàng Agribank chi nhánh 4 đề nghị HĐXX tuyên các giao dịch Tân Hồng Uy ký với những khách hàng này là vô hiệu và các bên giải quyết hậu quả pháp lý theo quy định pháp luật; ngoài ra công nhận HĐ thế chấp giữa Tân Hồng Uy và Agribank chi nhánh 4.

Tương tự, đại diện ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa cũng cho rằng HĐ thế chấp 2 sổ đỏ của Công ty Tân Hồng Uy được thực hiện đúng trình tự của pháp luật và quy định của ngân hàng Nhà nước. Tại thời điểm thế chấp, tài sản không bị ngăn chặn, hạn chế giao dịch của cơ quan có thẩm quyền và có văn bản cam kết của Công ty Tân Hồng Uy xác nhận tài sản chưa bị thế chấp, chuyển nhượng cho các cá nhân nào. Việc thế chấp cũng được công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định.

Trong khi đó, HĐXX sơ thẩm cho rằng đối tượng của các hợp đồng nêu trên là tài sản đã được Đinh Hồng Hải chuyển nhượng cho một số cá nhân khác trước đó. Như vậy, các giao dịch Công ty Tân Hồng Uy ký với các ngân hàng được xác lập dựa trên hành vi trái pháp luật của Đinh Hồng Hải, vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó các hợp đồng Công ty Tân Hồng Uy ký với các ngân hàng bị vô hiệu.

Từ đó, HĐXX sơ thẩm tuyên buộc các ngân hàng phải giao trả lại các sổ đỏ đang dùng làm tài sản thế chấp cho Công ty Tân Hồng Uy. Đồng thời, HĐXX cho rằng các giao dịch giữa công ty Tân Hồng Uy với một số khách hàng dù chưa phù hợp quy định pháp luật về mặt hình thức và trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhưng “có nội dung phù hợp” với quy định của pháp luật nên được công nhận.

Được biết, sau phiên tòa sơ thẩm, các ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Kỳ Khởi Nghĩa; Agribank chi nhánh 4 và một số người có quyền lợi liên quan đã làm đơn kháng cáo, đề nghị tòa phúc thẩm xem xét, đánh giá toàn diện vụ án để có phán quyết công bằng. Nhiều luật sư khi xem hồ sơ vụ án này cũng cho rằng cần xem xét lại bản án vì không chỉ ngân hàng mà ngay cả các cơ quan chức năng cũng không thể nào biết được các giao dịch “kiểu giấy tay” như Tân Hồng Uy đã ký với một số khách hàng. Trong khi đó, các giao dịch của ngân hàng được thực hiện tại phòng công chứng và có đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định pháp luật lại có nguy cơ không được đảm bảo.