Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì làm việc với Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tư pháp về việc tạo điều kiện xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Theo HoREA, trở ngại pháp lý lớn nhất là Luật Nhà ở quy định trường hợp phá dỡ chung cư để xây dựng lại tòa nhà mới phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất thông qua Hội nghị nhà chung cư. Cụ thể, Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở quy định chung cư không thuộc nhóm hư hỏng nặng cấp D-cấp nguy hiểm (kém an toàn cho người sử dụng) phải được 100% chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ để xây dựng lại công trình mới.

Trao đổi với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA giải thích, điểm nghẽn này nằm ở chỗ chất lượng chung cư được xếp thành 4 hạng: A, B, C và D. Từ hạng C trở đi đã nằm trong nhóm xuống cấp và bắt đầu kém an toàn, đến cấp độ D là hư hỏng nặng nhất, không còn an toàn cho người sử dụng.

Có thể hình dung chung cư gồm nhiều block (đơn nguyên), dù đã xập xệ, xuống cấp và kém an toàn nhưng chỉ cần vẫn còn một hoặc hai block nhà xếp hạng C thì đều bị xem là chưa thuộc nhóm nguy hiểm (nhóm D). Vì vậy việc phá dỡ để cải tạo xây mới vẫn phải được 100% hộ dân thống nhất. Trong trường hợp này, nếu có một hộ dân không chịu rời đi, các hộ còn lại và cả chính quyền vẫn "bó tay" không thể phá dỡ công trình để xây mới vì vướng luật.

"Quy định này không sát với thực tiễn và không khả thi. Lẽ ra chỉ nên quy định đa số tuyệt đối ở mức cao, khoảng 75% (hoặc 80%) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới là có hiệu lực thì hợp lý hơn", ông Châu nhấn mạnh.

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực, quyền và nghĩa vụ của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ đề xuất với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù về tỷ lệ khoảng 80% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây mới với tòa nhà hư hỏng nặng cấp D - cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng. Quyền và nghĩa vụ của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau, để phù hợp với thực tế cuộc sống và đảm bảo tính khả thi.

Một chướng ngại vật khác đang ngáng đường việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, theo ông Châu là vướng cơ chế chính sách về đất đai khiến cho về lý thuyết có vẻ thông thoáng nhưng thực tiễn lại bế tắc.

Cụ thể, Luật Đất đai có quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi xây dựng lại chung cư cũ. Thế nhưng theo rà soát của HoREA, trong 5 năm qua, Cơ quan quản lý nhà nước về công sản - Ngành tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư. "Đây là một trở ngại lớn cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ", ông Châu nói.

Nếu không kịp thời khắc phục những rào cản trên, HoREA quan ngại các cơ chế chính sách tốt đẹp của Dự thảo Nghị định 101 (sửa đổi) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khó đi vào thực tiễn và không khả thi.

Tại TP HCM, chương trình hành động của Thành ủy năm 2016 đến tháng 11/2020, mới có 2 chung cư cũ được cải tạo, xây mới trong số 237 chung cư theo kế hoạch đề ra. Thành uỷ TP HCM đặt mục tiêu từ năm 2016 đến 2020 sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Trong đó, 15 chung cư cấp D (cấp nguy hiểm) phải di dời, tháo dỡ, đầu tư xây dựng mới.

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, xuống cấp tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP HCM. Ước tính đến cuối năm 2020, số lượng chung cư được cải tạo, xây dựng mới chỉ đạt hơn 1% do vướng mắc về chính sách.

Trung Tín

• 4 năm TP HCM cải tạo, xây mới được hai chung cư cũ
• Hàng trăm hộ dân sống trong hai chung cư chờ sập ở Sài Gòn
• Người Sài Gòn ở chung cư hư hỏng sẽ được tái định cư tại chỗ