Từ ngày 8-2-2021, khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực, những thửa đất nhỏ như kênh rạch, ao, hồ… do nhà nước quản lý xen kẽ trong dự án bất động sản có thể được giao, cho thuê mà không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định này được kỳ vọng giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trong cả nước.

Quy định đã thoáng

Theo đó, để được giao đất, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng những tiêu chí sau: thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định; có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh; phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đặc biệt, thửa đất được giao, cho thuê không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai; không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Nghị định 148 cũng nêu rõ: Khi giao đất, cho thuê đất phải ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Trong trường hợp thửa đất nhỏ hẹp có từ 2 người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng, phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất.

Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất. Đồng thời phải căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ. Sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.

Giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở

Ngay sau khi Nghị định 148 được Chính phủ ban hành ngày 18-12, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) - đã gửi thư báo tin mừng đến các doanh nghiệp (DN) trong hiệp hội. Ông tin rằng Nghị định 148 sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc về pháp lý bấy lâu nay. Đặc biệt là có cơ chế hợp lý để giải quyết các thửa đất do nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án bất động sản, giúp khai thông bế tắc cho hàng ngàn dự án nhà ở trong cả nước, vừa bảo đảm không làm thất thoát tài sản công (đất đai) vừa tạo điều kiện để các nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án, cũng vừa làm căn cứ pháp lý để cán bộ, công chức chuyên tâm trong thực thi công vụ.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Lê Hoàng Châu cho hay từ năm 2015 đến nay, với tư cách là Chủ tịch HoREA, ông đã lắng nghe và tìm cách tháo gỡ vướng mắc về thủ tục và pháp lý cho nhiều DN bất động sản nên hơn ai hết, ông hiểu rất rõ những bức xúc của họ. "Từ ngày 10-12-2015, khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, đến tháng 9-2018, rất nhiều dự án nhà ở do DN đang triển khai bị tạm dừng vì vướng đất hỗn hợp. Từ đó về sau, DN không trình dự án nữa vì không được duyệt, chỉ triển khai những dự án đã được duyệt trước đó. Cũng chính vì lý do này mà nguồn cung dự án nhà ở ra thị trường ngày càng khan hiếm, nếu có thì DN cứ xây mà chưa thể đóng tiền sử dụng đất để ra sổ hồng cho khách hàng. Cũng vì lý do đó mà nhà nước bị hụt nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất. Sắp tới đây, khi 126 dự án bị ách tắc tại TP HCM được tháo gỡ, chắc chắn sẽ có nhiều dự án bung hàng ra thị trường, giúp giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở suốt 3 năm qua. Giá nhà cũng có thể bình ổn hơn" - Chủ tịch HoREA kỳ vọng.

Tổng giám đốc một DN có dự án ở quận 4, TP HCM bị "treo" hơn 2 năm qua, cho rằng việc kênh, mương, hè, rãnh là đất công xen kẹt trong đất dự án nhưng tỉ lệ đất xen kẽ này rất nhỏ, chưa đến 10%. "Theo quy định trước đây, đất vướng đất công dù lớn hay nhỏ đều phải tiến hành thủ tục xin giao đất, thuê đất rồi đấu giá quyền sử dụng đất thì hết sức rườm rà, tốn thời gian, chi phí. Chúng tôi hy vọng sau khi có Nghị định 148, các dự án sẽ được triển khai nhanh hơn, bởi thời gian qua, DN đã mất quá nhiều thời gian, tiền bạc cho những vướng mắc này" - vị này bày tỏ.

Phó tổng giám đốc một DN khác cũng có dự án đang ách tắc nhìn nhận Nghị định 148 có nhiều điểm mới nhưng có 2 vấn đề quan trọng nhất là giải quyết được vướng mắc về đất xen kẽ và quy định điều kiện để DN thực hiện dự án đầu tư mà không cần đăng ký kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, cơ quan nhà nước phải tự lập kế hoạch sử dụng đất để quản lý chứ không ép DN phải tham gia xây dựng kế hoạch sử dụng đất rồi mới triển khai dự án. "Nôm na là nếu anh có đất và có đủ điều kiện để triển khai dự án thì anh được phép làm ngay các thủ tục cần thiết mà không cần giấy phép con là đăng ký quyền sử dụng như hiện nay" - vị này chia sẻ.

Một số DN khác tỏ ra vui mừng khi Nghị định 148 được ký ban hành nhưng trước mắt vẫn phải tiếp tục chờ các sở, ngành triển khai như thế nào rồi mới đánh giá được tác động cụ thể.