Theo dõi thị trường bất động sản nhiều năm nay, song lời giải cho người có nhu cầu thực tiếp cận được nhà ở luôn là một đề tài khiến tôi và không ít đồng nghiệp phải trăn trở mỗi khi được lãnh đạo tòa soạn yêu cầu tìm hiểu, trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực này.

Dù có nhiều hội thảo, tọa đàm hay các chương trình đối thoại của Chính phủ, các bộ, ngành với doanh nghiệp, thậm chí tranh luận của các đại biểu ở Nghị trường Quốc hội xung quanh chủ đề này, cùng với nhiều giải pháp đưa ra, nhưng giá nhà vẫn lừ lừ đi lên trong vài năm qua.

Thậm chí, giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng từ tháng 4/2022 tới nay do thanh khoản cạn kiệt bởi chính sách tín dụng thắt chặt, giá các căn hộ chung cư vẫn tăng mạnh. Số liệu tổng hợp từ sàn giao dịch thương mại điện tử batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi giá căn hộ ở Hà Nội tăng từ 20 - 30% thì tại TP.HCM cũng tăng từ 10-15%, tùy từng phân khúc. Trong đó, các căn hộ cao cấp (có giá bán trên 55 triệu đồng/m2) dẫn đầu tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TP.HCM, tiếp theo đến căn hộ trung cấp (khoảng 35 - 45 triệu đồng/m2) và cuối cùng là giá bất động sản được gọi là bình dân.

Điều đáng chú ý là giá căn hộ bình dân tăng chậm nhất nhưng giờ cũng đã khá cao so với nhiều năm trước khi mức giá tối thiểu hiện nay là trên dưới 25 triệu đồng/m2. Gần như không có dự án nào ở dưới mức giá này, nếu xét ở các khu vực trung tâm.

Mặt bằng giá nhà tăng, tất nhiên nếu nhìn ở một góc độ khác với nhiều người đang có nhà là điều đáng mừng, bởi đồng nghĩa tài sản mà mình sở hữu đang có giá và có lãi. Cuối năm vừa rồi, cô hàng xóm cũ đối diện nhà cũng vừa tổ chức tiệc liên hoan để chia tay tầng sau khi bán vội cũng cao hơn gần 300 triệu đồng so với mức giá rao bán từ cuối năm ngoái.

Nhờ bán căn hộ được giá hơn, món nợ ngân hàng cô vay mua căn nhà gần bên ngoại ở mạn cầu Long Biên (Hà Nội) dạo trước cũng vơi đi đáng kể. Tuy nhiên, không phải ai cũng may mắn cùng lúc mua rẻ và bán đắt như cô hàng xóm, bởi chung cư nhà tôi tăng giá thì đồng nghĩa chung cư khác cũng tăng giá, thậm chí những chỗ khác còn có thể tăng giá tốt hơn rất nhiều nhờ lợi thế hạ tầng, tiện ích.

Nhiều bạn bè tôi mấy năm trước đã tậu được căn chung cư ở vùng ven dù thấy căn hộ mình ở lên giá kha khá nhưng chưa dám bán đi để về gần trung tâm hơn. Bởi tiền bán nhà bù thêm khoản tiết kiệm vài năm cũng không đủ mua chỗ mới, vì giá bán chung cư trong nội đô đã tăng chóng mặt.

Trong khi đó, nhiều cậu em trẻ không còn đặt mục tiêu tậu nhà trong năm một, năm hai, bởi e ngại áp lực nợ nần khi lãi suất cho vay mua nhà không còn rẻ.

Thị trường bất động sản cũng như bao thị trường khác đều có chung quy luật: Khi nhu cầu cao và nguồn cung thấp, giá sẽ tăng và ngược lại. Tuy nhiên, nếu giá nhà tăng đến mức khó tiếp cận với phần đông người có nhu cầu sẽ gây ra các ảnh hưởng tiêu cực về kinh tế - xã hội: Các hộ gia đình phải dành phần lớn thu nhập cho chi phí nhà ở, nhiều người dân phải sinh sống trong điều kiện chật chội, ảnh hưởng đến sức khỏe thể chất và tinh thần.

Bài học về bong bóng bất động sản tại Nhật Bản vẫn còn đó. Sau thập kỷ tăng trưởng nóng (thập niên 1980), bong bóng bất động sản Nhật Bản đã vỡ vào đầu những năm 1990 và gây nên những ảnh hưởng lâu dài cho nền kinh tế nước này nhiều thập kỷ sau - thường được gọi là những thập kỷ mất mát.

Giá đất tại Tokyo đã không thay đổi nhiều trong hàng chục năm qua và giá đất hiện tại tương đương mức giá năm 1985. Do đó, một thị trường bất động sản bền vững phải theo sát các cân đối lớn của nền kinh tế, bao gồm các loại nhà ở đa dạng, từ cao cấp đến bình dân, nghĩa là có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của từng phân khúc.

Chính vì vậy, thời gian gần đây xuất hiện nhiều ý kiến cho rằng, “doanh nghiệp bất động sản phải giảm giá”, “doanh nghiệp bất động sản không chịu nghe lời, không chịu giảm giá, sẽ chết” hoặc “thực ra, giờ giá bất động sản có giảm 40 - 50% thì doanh nghiệp ngành này vẫn có lãi”.

Một lập luận khá phổ biến hiện nay là: Muốn cứu mình, cứu thị trường, các doanh nghiệp cần đưa mặt bằng giá bất động sản về giá trị thực. Tuy nhiên, như phân tích của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản không thể vận hành theo cách như vậy, đặc biệt với một thị trường đặc thù. Đồng thời, một số biến cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm qua đã đẩy thị trường bất động sản rơi vào khó khăn khi dòng vốn ngày càng eo hẹp.

Cũng đã có doanh nghiệp hạ giá mạnh sản phẩm bất động sản để giảm bớt các căng thẳng về tài chính do áp lực đáo hạn trái phiếu, nhưng như ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, việc giảm giá sâu chưa chắc mang lại hiệu quả, thậm chí có thể gây hiệu ứng ngược cho người mua nhà khi các dự án nhà ở hình thành trong tương lai có thể chậm tiến độ khi sau tất toán trái phiếu, chủ đầu tư hết vốn bổ sung.

Có một thực tế là giai đoạn này, đa phần các chủ đầu tư tính tới việc dừng dự án và tìm đối tác chuyển nhượng, hay… để đó, thay vì triển khai một phần để bán hạ giá.

Trong hai tháng cuối năm 2022, các cuộc họp của Chính phủ, bộ ngành với doanh nghiệp được tổ chức với tần suất liên tục. Các tổ công tác “đặc biệt” cũng đã được Thủ tướng thành lập để có những giải pháp “đặc biệt”, gấp rút xử lý các vấn đề của nền kinh tế, đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản - ngành có ảnh hưởng tới ít nhất 40 ngành kinh tế khác.

Các thông điệp gần đây cho thấy việc giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản là điều bắt buộc để tránh nguy cơ khủng hoảng như ở Trung Quốc hay Hàn Quốc gần đây và Thái Lan trước đó không lâu. Những chính sách mới ban hành, đặc biệt với việc sửa các dự án Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ hướng tới làm rõ hơn các cơ chế cho việc thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp hay nhà ở xã hội, từ việc giảm các chi phí đầu vào về thủ tục đầu vào tới xây dựng các cơ chế ưu đãi về thuế, lãi suất hay giảm hạn chế mức trần lợi nhuận cho nhà đầu tư, cũng như các gói tài chính cho người có nhu cầu ở thực tiếp cận vay vốn ngân hàng hoặc một số nguồn quỹ nào đó.

Hy vọng, khi các văn bản luật trên được ban hành, câu hỏi “Tiền đâu để mua nhà?” sẽ có câu trả lời xác đáng!