Sụt giảm sâu trong năm 2023

Trong khi thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng bởi kinh tế chung thì phân khúc bất động sản biệt thự, nhà phố cũng không thoát khỏi cảnh chịu chung số phận. Nhà đầu tư dần “quay lưng” với phân khúc này khi nguồn tiền lưu động bị đứng, thanh khoản trì trệ.

Trong năm 2023, DKRA Group cho biết, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực Tp.HCM và vùng phụ cận thời gian qua ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với năm 2022. Cả 4 quý, thị trường đón nhận 907 căn nhà phố/biệt thự đến từ 28 dự án, giảm 87% so với năm trước. Trong đó, các thị trường như Tp.HCM và một số tỉnh giáp ranh có mức giảm sâu nhất về nguồn cung.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, khoảng 315 căn, tương đương tỷ lệ 35% nguồn cung mới, chỉ bằng 8% so với năm 2022. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 1,9 – 2,4 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm.

Tp.HCM và vùng phụ cận khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Một đơn vị nghiên cứu thị trường khác là JLL Việt Nam cũng ghi nhận nguồn cung biệt thự, nhà phố trong quý 4/2023 chỉ đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong mười năm qua. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu; và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Về tỷ lệ hấp thụ, đơn vị ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong quý 4/2023, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm phần trăm theo năm).

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS), trong năm 2023 ghi nhận đất nền, biệt thự/liền kề giá trị lớn chấp nhận tình trạng cắt lỗ từ 30-40% so với đỉnh sốt. Tuy nhiên, tình trạng này cơ bản được kiểm soát và ổn định dần theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3-5%.

Mặc dù tình hình kinh tế chung không khả quan, thị trường BĐS cũng ghi nhận sự khó khăn, nhưng nền giá vẫn được nhận xét là tương đối cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân.

Kỳ vọng thị trường cuối năm 2024

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, năm 2023 là phân khúc biệt thự, nhà phố gặp khó, nguồn cung sản phẩm ít vì vướng mắc nhiều thủ tục pháp lý, vốn vay bị siết điều này làm cho thanh khoản thị trường chung không có, đặc biệt với phân khúc biệt thự, nhà phố cần có tiềm lực tài chính rất cao.

Tuy nhiên, với việc Chính phủ đưa ra nhiều chính sách hoạt động ổn định thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất gửi, lãi suất cho vay để thực hiện việc luân chuyển dòng tiền. Điều này được nhiều chuyên gia tin tưởng rằng thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong đó phân khúc bất động sản biệt thự, nhà phố sẽ quay về quỹ đạo.

DKRA Việt Nam dự báo nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1.200 – 1.500 căn. Thị trường các tỉnh giáp ranh Tp.HCM có thể dẫn đầu nguồn cung mới.

Trong đó, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định trong năm 2024. Đồng thời, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Đức Luân (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM, chuyên viên tư vấn) cho biết, hiện nay khách hàng lựa chọn rất kỹ khi tìm hiểu mua dự án biệt thự, nhà phố. Mặc dù thị trường chung có chậm, thanh khoản kém nhưng từ cuối 2023 và đầu 2024 đã có nhiều khách mua.

Tuy nhiên giá cả sẽ có sự chênh lệch rõ rệt hơn so với thời kỳ "đỉnh" của thị trường. Theo ông Luân, phân khúc này luôn được giới khách hàng có điều kiện về kinh tế săn đón, trong năm 2024 biệt thự, nhà phố vẫn sẽ là một trong những sản phẩm bất động sản được ưa chuộng.

Bà Phạm Thị Nguyên Thanh, Tổng Giám đốc Dat Xanh Services nhận định: “Bất động sản biệt thự, nhà phố là một trong những kênh đầu tư rất phát triển và dẫn đầu trong phân khúc và kích cầu thị trường trong nhiều năm qua. Trong năm 2023 nguồn cung hạn chế, thanh khoản kém khiến phân khúc này bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, với việc khơi thông pháp lý, nguồn cung ở Tp.HCM và các tỉnh lân cận xuất hiện thì thị trường biệt thự nhà phố sẽ cải thiện và sôi động từ nửa đầu hoặc cuối năm 2024”.

Đồng quan điểm, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu LL Vietnam đánh giá, thị trường biệt thự nhà phố sẽ cải thiện nguồn cung năm 2024.

“Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên. Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Năm 2024 các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ có nhiều chiến lược mới để đưa ra thị trường các sản phẩm”.