Gần đây, một số ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Như với Techcombank, đơn vị này đã dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang đầu tháng 4.

Còn Sacombank mới đây đã yêu cầu giám đốc khu vực, giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch không cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ, công nhân viên và người mua, xây, sửa bất động sản để ở. Nhà băng này yêu cầu các đơn vị tập trung cấp tín dụng với các lĩnh vực sản xuất, không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ (nhà đất) cùng lúc.

Đây chỉ mới là bước đầu của lộ trình kiểm soát tín dụng bất động sản khi chỉ một vài nhà băng tiến hành kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận. Lộ trình siết van tín dụng đã được cân nhắc đến nhiều năm qua nhưng liên tục bị đề xuất trì hoãn. Theo các chuyên gia, nhiều khả năng van tín dụng cho đầu tư địa ốc có thể bị thắt chặt hơn từ giữa năm 2022 để ổn định thị trường nhà đất.

Trao đổi với VnExpress, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC cho biết, siết tín dụng bất động sản có mặt tích cực là góp phần kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn trước. Động thái này đồng thời cũng hạ nhiệt phần nào bong bóng giá nhà đất vốn đã quá cao thời gian qua. Với các nhà đầu tư mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi, hoặc doanh nghiệp có khả năng bán hàng tốt sẽ ít bị tác động khi ngân hàng siết hoặc khóa van tín dụng.

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, siết van tín dụng bất động sản chắc chắn tác động tiêu cực đến nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, giới đầu cơ nhà đất. Thậm chí việc giới hạn cho vay đầu tư bất động sản có thể gây khó khăn cho các chủ đầu tư có lượng hàng tồn kho lớn nhưng tốc độ bán hàng chậm.

Chuyên gia này phân tích, từ năm 2020-2021, ngân hàng đã có động thái điều tiết van tín dụng từng bước theo lộ trình rà soát. Chính vì vậy nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển sang kênh huy động vốn bằng trái phiếu song thị trường vốn này cũng tồn tại nhiều vấn đề cần chấn chỉnh. Chẳng hạn việc phát hành trái phiếu đi đường vòng giữa các doanh nghiệp với nhau, trong đó có cả các công ty con của ngân hàng, cũng làm méo mó thị trường vốn. Đây là việc sẽ được chấn chỉnh song song với quá trình siết van tín dụng trong năm 2022, có thể tạo nên bước ngoặc lớn trong thời gian tới.

Theo quan điểm của ông Nghĩa, hiện tượng bất động sản liên tục tăng giá trong thời gian qua đang bị nhìn nhận lệch lạc thành ưu điểm của thị trường nhưng thực tế chính là nguyên nhân dẫn đến nhược điểm thanh khoản kém. Tử huyệt mua dễ, bán khó này sẽ khiến nhà đầu tư bị chôn vốn lâu, nếu tình trạng kéo dài sẽ bộc lộ nhiều tiêu cực khi các ngân hàng siết van tín dụng bất động sản.

Lấy ví dụ các dự án quy mô 500-1.000 ha phải bán ra thị trường hàng chục nghìn sản phẩm, mất rất nhiều năm chưa thể hấp thụ hết. Lượng hàng tồn kho lớn cùng việc đẩy giá, tăng giá tạo tiềm năng tăng trưởng trên giấy. Khách hàng mua các dự án này là nhóm nhà đầu tư F1 thường trả tiền theo tiến độ đang rơi vào tình thế không nỡ bán rẻ vì sợ lỗ nhưng bán cao khó kiếm khách mua.

Một khi chưa tìm được F2 để bán khi hạn thanh toán đến kỳ, chủ tài sản có thể phát sinh nhu cầu vay vốn. Đến bước này, nếu bị siết tín dụng, tức không vay được hoặc giới hạ khoản vay thấp sẽ khiến nhà đầu tư mất khả năng chi trả, có thể dẫn đến kịch bản bán ra để thoát hàng tồn nợ đọng. "Kết cục tồn kho, giá cao, ế hàng, bán rẻ để thoát hàng có thể sẽ dần lộ ra trong thời gian tới khi ngân hàng siết van tín dụng", ông Nghĩa dự báo.

Có hơn một thập niên tư vấn bất động sản và quan sát thị trường địa ốc qua các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái, chuyên gia Lê Quốc Kiên cho hay, hiện nay các loại hình vay đầu tư bất động sản ghi nhận 3 hình thức phổ biến: vay mua đất, vay mua nhà, vay để xây sửa nhà. Hình thức nào cũng ít nhiều sử dụng vốn vay ngân hàng, do đó các tác động của việc siết tín dụng bất động sản sẽ không đồng đều do mục đích tiếp cận vốn khác biệt.

Theo ông Kiên, trong 3 hình thức trên, vay mua đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) cực thấp so với tổng số đất được mua. Chỉ cần đơn giản vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng "đất được sử dụng" với "đất để trống".

Vay mua nhà (cả nhà dân và nhà trong dự án) cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời chứ không phải ai cũng mua để ở, kinh doanh cho thuê, hay tạo giá trị gia tăng (sửa chữa, cải tạo, làm mới). Tuy nhiên, chắc chắn yếu tố đầu cơ sẽ ít hơn nhiều đất nền, vì căn nhà có nhu cầu sử dụng cuối để ở, khai thác kinh doanh cao hơn nhiều, qua đó tính thanh khoản cũng tốt hơn nhiều đất nền.

Mặt khác, những người đầu tư nhà phố tiềm lực tài chính cũng mạnh hơn nhiều những người F1 mua đất tỉnh đã được phân lô. Ví dụ, với nguồn vốn 1-2 tỷ thì không thể đầu tư được nhà phố, phân khúc mà dưới 3 tỷ đồng khó có thể đầu tư được ở quận huyện vùng ven - dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư được ở quận cấp 2 - dưới 10 tỷ đồng khó đụng đến quận trung tâm, nên bắt buộc họ phải dời ra xa để mua đất nền nhỏ sau khi đã được phân lô.

Vay để xây, sửa nhà ngoài mục đích nhu cầu "sử dụng cuối cùng" để ở, khai thác kinh doanh, cho thuê, cũng có một số ít nhà đầu tư làm mô hình "mua đất - xây nhà - bán nhà" hay "mua nhà - sửa chữa, cải tạo - bán nhà". Nhu cầu vay vốn này cũng là một dạng đầu tư bất động sản nhưng theo hướng tạo giá trị gia tăng cho tài sản chứ không chỉ mua để đó chờ tăng giá bán.

Bất động sản sau khi được cải tạo sửa chữa, xây dựng cũng luôn có nhu cầu sử dụng rất cao và ít nhiều cũng làm bộ mặt đô thị phố xá khang trang hơn, có sức sống hơn thay cho những miếng đất để không vô hồn lạnh lẽo. Tuy nhiên không nhiều nhà đầu tư thích theo hướng này vì đòi hỏi nhiều nghiệp vụ chuyên môn (bản thân họ không đủ kiến thức kinh nghiệm), nhiều công sức để thực hiện qua nhiều công đoạn. Thay vì mua miếng đất 3 tỷ đồng rồi bỏ thêm 2 tỷ đồng xây nhà, phần lớn sẽ có khuynh hướng mua một miếng đất 3 tỷ đồng và tậu thêm một miếng đất 2 tỷ để chờ tăng giá.

Với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín, dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố: vay để mua nhà và vay bằng tài sản đảm bảo là chính căn nhà được mua.

Việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ, ngân hàng vẫn từ chối cho vay. Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại, khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Trên thực tế đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư. Khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.

Theo ông Kiên, việc siết tín dụng bất động sản sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Khi việc siết tín dụng được tiến hành chặt hơn, những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường gì đó nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể mua bán ngắn và trung hạn, đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại khu Nam TP HCM nhìn nhận, động thái các ngân hàng siết van tín dụng đã có lộ trình từ trước nên hầu như các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức, doanh nghiệp sẽ không bị bất ngờ. Dù lộ trình siết tín dụng đã được vạch ra từ giai đoạn 2019-2021, theo ông, các bên tham gia vào thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức do sự lệ thuộc vào vốn vay của ngành này vẫn còn khá lớn.

CEO này cũng cho rằng những nhà đầu tư đếm cua trong lỗ theo chiến lược ghim hàng, ôm nhiều nhà đất luôn chắc thắng có thể phải từ bỏ mục tiêu vì không còn được mở van tín dụng dễ dàng như trước. Còn nhà đầu tư tổ chức và nhóm doanh nghiệp có thể phải tính toán lại phương án dòng tiền và giảm bớt hàng tồn để tránh rủi ro trong bối cảnh thanh khoản thị trường có thể sụt giảm.

Vũ Lê