Ở lần sửa đổi này, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bắt buộc phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị giải trình tại phiên thảo luận chiều 23/6, nêu nhiều lý do cần quy định mua bán bất động sản phải qua sàn. Ngoài thể chế hóa các chủ trương của Đảng tại Nghị quyết 18, ông Nghị cho rằng yêu cầu này sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản.

"Quy định giao dịch qua sàn không gia tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán", ông Nghị nói.

Hiện, chi phí quản lý, bán hàng của chủ đầu tư thường phải xác định trong khoảng từ 8-10% giá bán (bao gồm các chi phí nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán được hàng). Chi phí này cũng đã được các chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí (sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình) để tự tổ chức bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện.

Ngoài ra, Bộ trưởng Xây dựng cũng khẳng định các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng. Vì thế, cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo.

Tuy nhiên, ông Nghị cho hay cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng các ý kiến góp ý về nội dung này, đảm bảo hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản cho phù hợp.

Thảo luận trước đó, ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cũng ủng hộ việc giao dịch bất động sản qua sàn và đề nghị dự thảo cần quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nội dung này.

Ông giải thích giao dịch qua sàn giảm thiểu rủi ro về pháp lý, giúp tư vấn cho người bán và mua bất động sản. Theo ông, thị trường bất động sản hoàn chỉnh luôn phải có 3 bên là mua, bán và môi giới. Ở những nước phát triển, môi giới là nghề chuyên nghiệp, quy định rất khắt khe, trách nhiệm rất lớn. Người môi giới có trách nhiệm kiểm tra, đảm bảo tính pháp lý và phải chịu trách nhiệm nếu có rủi ro. Sàn giao dịch chỉ được phép nhận tiền môi giới, không được nhận bất kỳ tiền chênh lệch về mua bán và không được tham gia vào quy trình giao dịch.

"Luật cần hướng đến xây dựng sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có khả năng trợ giúp người mua bán, cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm thông tin thị trường. Như vậy sẽ tránh tình trạng nhiễu loạn, lừa đảo như vừa qua", Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân góp ý.

Tuy nhiên, thẩm tra trước đó, Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn, mà chỉ nên khuyến khích. "Cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Không nên quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản qua sàn", Ủy ban Kinh tế nêu quan điểm.

Các đại biểu Quốc hội cũng lo ngại việc buộc các giao dịch phải qua sàn là vi phạm quyền tự do, nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh.

Ông Cầm Hà Chung, Trưởng Ban Dân tộc tỉnh Phú Thọ nhận xét quy định bắt buộc doanh nghiệp, người dân giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch - một đơn vị trung gian - là dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp 2013. Quy định này cũng xung đột với quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng theo Luật Doanh nghiệp.

"Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải là cơ quan quản lý Nhà nước, chủ thể cung cấp dịch vụ công theo ủy nhiệm của Nhà nước, nên bắt buộc các bên sử dụng dịch vụ của sàn sẽ tạo bất bình đẳng, vi phạm nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh", ông Chung nói.

Thực tế, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay.

Ông Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) góp ý, buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn là chưa hợp lý. Thay vào đó, ông cho rằng nên để các bên tự thỏa thuận như luật hiện hành, nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng pháp luật để độc quyền, cấu kết trốn thuế làm cho thị trường bất động sản nhiều rủi ro, tăng chi phí.

"Chỉ nên khuyến khích giao dịch qua sàn chứ không nên bắt buộc, và sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm pháp lý khi cung cấp thông tin không đủ, đúng cho khách hàng", ông nêu quan điểm.

Trong khi đó, ông Phạm Văn Thịnh, Trưởng ban Dân vận tỉnh Bắc Giang đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn với trường hợp chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng lô, nền đất theo quy hoạch.

Ông giải thích, thực tế với các dự án phân lô, bán nền hầu hết chủ đầu tư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận theo từng lô, nền. "Việc chuyển nhượng các loại bất động sản này diễn ra bình thường, không cần bắt buộc phải qua sàn như là giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai", ông nói.

Ông Cầm Hà Chung nói thêm, sàn giao dịch bất động sản - môi giới trung gian bán hàng cho các chủ đầu tư, hoạt động kiếm lời nên họ sẽ tìm mọi cách bán nhiều nhất có thể cho chủ đầu tư. Vì thế, sàn giao dịch sẽ không đảm bảo quyền lợi cho người mua, nhất là sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ nhưng chiết khấu cao. Chưa kể chủ đầu tư có thể lập nhiều sàn, tạo giao dịch ảo, đẩy giá bán lên cao.

"Không bắt buộc bất kỳ giao dịch bất động sản nào cũng phải qua sàn. Và các giao dịch có ít nhất một bên cá nhân tham gia phải giao dịch qua công chứng", ông Chung kiến nghị.

Dự kiến Quốc hội sẽ xem xét, thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6, vào cuối năm 2023.

Hoài Thu - Sơn Hà