Thời Covid, giải pháp nào gỡ khó cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam?

TS. Phan Hữu Thắng (*)

(KTSG) - Thu hút đầu tư thông qua kênh bán nhà ở cho người nước ngoài, bao gồm cả căn hộ và nhà ở riêng lẻ, đã được luật hóa tại Luật Nhà ở 2014 và tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật này (Nghị định 99). Trong bối cảnh cung nhà thương mại lớn hơn cầu, thị trường cần được mở rộng ra bên ngoài. Nhưng dịch bệnh đang làm khó cho hoạt động mua bán này.

Việc bán nhà ở cho người nước ngoài còn góp phần thực hiện định hướng khuyến khích xuất khẩu hàng hóa Việt Nam. Ảnh: H.P

Cũng là xuất khẩu

Để đa dạng hóa sản phẩm với các loại hình sản phẩm chất lượng cao, trong khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước còn mỏng về vốn, chưa bước chân ra được thị trường quốc tế, thì việc tạo điều kiện cho người nước ngoài mua là cần thiết.

Việc bán nhà ở cho người nước ngoài còn góp phần thực hiện định hướng khuyến khích xuất khẩu hàng hóa Việt Nam, khi việc bán nhà ở cho người nước ngoài thuộc loại hình xuất khẩu tại chỗ, ngoài xuất khẩu vật liệu xây dựng như gạch ngói, xi măng, sắt thép,... vốn khó xuất khẩu với giá trị gia tăng cao, còn là kênh xuất khẩu lao động tại chỗ an toàn và truyền bá sức sáng tạo, năng lực xây dựng và hình ảnh thực tế của Việt Nam ra bên ngoài.

Mặt khác, sản phẩm xuất khẩu là nhà ở, người mua không thể mang ra khỏi Việt Nam được, mà ở lại Việt Nam tạo gắn bó lâu dài giữa người mua với Việt Nam. Các khách hàng này tiếp tục góp phần thúc đẩy du lịch, thương mại, giao lưu văn hóa,... giữa Việt Nam với các nước.

Tất nhiên, các nội dung vừa nêu là các mặt tích cực của chính sách bán nhà ở cho người nước ngoài. Luật Nhà ở 2014, cũng như Nghị định 99 đã tính đến các mặt trái của việc thực hiện chính sách này, nên đã quy định các điều kiện mà người nước ngoài cần có để có thể được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Với các quy định ràng buộc này, trong tình hình cụ thể hiện nay, liệu có giải pháp nào để người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam, nhưng vì dịch nên tạm thời không vào Việt Nam được, vẫn có thể ký kết hợp đồng mua nhà ở với chủ đầu tư, thực hiện được các giao dịch thanh toán mua bán nhà ở theo đúng các quy định của luật pháp hiện hành?

Đặc biệt, đối với những trường hợp người nước ngoài đã đặt cọc theo thỏa thuận đã ký với chủ đầu tư, cần vào để ký hợp đồng mua bán chính thức và thanh toán theo đúng tiến độ thỏa thuận đã ký.

Các quy định về đối tượng người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam bao gồm (theo điều 159 Luật Nhà ở 2014) :

(a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan;

(b) Doanh nghiệp có vốn nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam;

(c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Đối với hai đối tượng (a) và (b), hiện không có các vướng mắc gì lớn khi làm thủ tục mua nhà ở tại Việt Nam, bởi họ luôn có đại diện hợp pháp tại Việt Nam để thực hiện các thủ tục cần thiết.

Tất nhiên trong thực tế, hai nhóm đối tượng này cũng vẫn gặp phải một số khó khăn trong thủ tục hành chính liên quan đến hàng loạt các quy định khác của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước.

Luật đã rõ, nhưng vẫn khó

Theo số liệu thống kê, mặc dù Luật Nhà ở 2014 đã có quy định cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng đến nay, sau hơn sáu năm, mới có 1.907 căn hộ chung cư bán được cho người nước ngoài. Con số này rõ ràng là rất thấp so với lượng cung 64.667 căn chung cư của cả nước riêng trong năm 2019 - một năm trước khi có đại dịch Covid-19. Điều này phần nào cho thấy luật pháp, chính sách đã có nhưng khó đi vào cuộc sống, chắc một phần do sự phức tạp, chồng chéo của hệ thống luật pháp hiện hành.

Để người chưa vào Việt Nam được cũng mua được nhà

Xin đề cập đến đối tượng (c) là “cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều 74 Nghị định 99 quy định: “đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam”.

Vấn đề là do dịch Covid-19, rất nhiều cá nhân người nước ngoài không thể vào Việt Nam để được “đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh của Việt Nam”, nên việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở tại Việt Nam xem như bất khả thi. Đây là một rào cản đối với việc thu hút đầu tư thông qua kênh bán nhà ở cho người nước ngoài.

Vậy có giải pháp thích hợp nào để vừa tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam, vừa giải quyết được rào cản này? Nghiên cứu về các quy định của luật pháp về nhà ở, cho thấy, dù giải pháp nào thì cũng cần bảo đảm được hai yêu cầu sau:

- Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (điều 159 Luật Nhà ở);

- Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (điều 162 Luật Nhà ở).

Như vậy trong bối cảnh hiện nay do cản trở của đại dịch Covid-19, nhiều người nước ngoài, bao gồm cả những người đã đặt cọc theo thỏa thuận với các chủ đầu tư tại Việt Nam, liệu có thể hoàn tất việc mua nhà ở tại Việt Nam theo cách sau đây không?

- Chủ đầu tư (có nhà ở để bán theo quy định) lên danh sách người nước ngoài đã đăng ký mua nhà ở với họ tên, quốc tịch, số hộ chiếu... Các hộ chiếu này không vi phạm các quy định nhập cảnh của Việt Nam. Đồng thời, người đăng ký mua nhà cần cam kết về việc chưa có các vi phạm gì đối với luật pháp Việt Nam đến thời điểm cam kết (nếu có các vi phạm, cần có giải trình kèm theo rõ ràng).

Chủ đầu tư thay mặt các người mua báo cáo đến các cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định việc nhập cảnh vào Việt Nam của các cá nhân này là được phép trong tương lai, nếu không có những thay đổi gì trong hộ chiếu tại lần nhập cảnh sắp tới;

- Cả chủ đầu tư và khách mua nhà đều có cam kết với nhau và với cơ quan quản lý nhà nước rằng sẽ thực hiện hoàn tất việc mua bán nhà ở trong một thời hạn nhất định theo đúng các quy định của pháp luật Việt Nam khi biên giới mở cửa trở lại bình thường và khách hàng được phép nhập cảnh vào Việt Nam;

- Cùng với các việc trên, chủ đầu tư có thể lựa chọn tổ chức tín dụng; báo cáo với các cơ quan quản lý nhà nước Việt Nam về giao dịch ngoại hối để mua nhà ở tại Việt Nam. Sau khi nhận được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư hướng dẫn khách mua thanh toán tiền mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng được xác nhận đó;

- Trên cơ sở các cam kết và nội dung thực hiện của người mua nhà, cũng như của chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước có văn bản cho phép chủ đầu tư và người nước ngoài mua nhà ở được phép thực hiện các giao dịch mua, bán nhà ở qua giao dịch điện tử để hoàn tất các giao dịch mua bán, bao gồm cả việc ký kết hợp đồng mua bán qua giao dịch điện tử được xác định là hợp pháp;

- Ngoài ra, chủ đầu tư và người mua nhà có thể thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán và giao dịch bằng cách xác thực chữ ký trên hợp đồng mua bán gốc tại nước sở tại qua Đại sứ quán Việt Nam hoặc các đơn vị công chứng được xác nhận đủ điều kiện.

Giải pháp gợi ý nêu trên có thể chưa đầy đủ, bởi chỉ mới là gợi ý, nhưng hy vọng sẽ được các nhà quản lý trực tiếp các giao dịch mua bán nhà ở tại Việt Nam xem xét, tìm cách tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản.

(*) Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam