Thản nhiên đem khu đất được thuê đi góp vốn

Theo thông tin từ Liên đoàn Lao động (LĐLĐ) Thanh Hóa, đơn vị đã được Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam ủy quyền, ký kết góp vốn đầu tư với công ty cổ phần Du lịch và Thương mại Lam Sơn (công ty Lam Sơn) để thực hiện dự án khách sạn Lam Sơn – Công đoàn Thanh Hóa, với 2 tổ hợp khách sạn 3 và 5 sao trên khu đất có diện tích 17.994m2 của khách sạn Công đoàn Sầm Sơn cũ. Thời gian thực hiện dự án là 50 năm.

Theo đó, ngày 19/4/2018, LĐLĐ Thanh Hóa và công ty Lam Sơn đã thống nhất thành lập công ty TNHH Lam Sơn - Công đoàn Thanh Hóa, với số vốn điều lệ 240 tỉ đồng. Trong đó, LĐLĐ Thanh Hóa góp 76,8 tỉ đồng, chiếm 32% vốn điều lệ. Số vốn trên của LĐLĐ Thanh Hóa được tính bằng giá trị lợi thế đất kinh doanh, thương hiệu và tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng 17.994m2 đất, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC064707 được tỉnh Thanh Hóa cấp 5/5/2005.

Về phía đối tác của LĐLĐ Thanh Hóa, công ty Lam Sơn sẽ góp vốn bằng tiền mặt số tiền 163,2 tỉ đồng, chiếm 68% vốn điều lệ và nắm quyền kiểm soát dự án, với tư cách là “cổ đông kiểm soát” theo luật doanh nghiệp.

Để triển khai dự án, theo thỏa thuận, toàn bộ số tiền góp vốn của công ty Lam Sơn sẽ được sử dụng để đầu tư, bắt đầu từ khâu chuẩn bị đến khi dự án được xây dựng hoàn thành, đưa vào khai thác kinh doanh. Sau hoàn thành xây dựng dự án, giá trị vốn góp của công ty Lam Sơn sẽ được điều chỉnh lại, căn cứ theo số liệu đã chi thực tế.

Theo thỏa thuận hai bên và căn cứ luật doanh nghiệp, sau khi dự án hoàn thành đi vào kinh doanh, công ty Lam Sơn sẽ là đơn vị nắm quyền kiểm soát và trực tiếp quản lý, điều hành kinh doanh. Về phía LĐLĐ Thanh Hóa, với tư cách là thành viên góp vốn, sẽ được bố trí các nhân sự trước đây đã công tác ở khách sạn công đoàn Sầm Sơn cũ.

Như vậy, LĐLĐ Thanh Hóa đã không còn “định đoạt” được với số vốn của mình trong liên doanh và “số phận” của số vốn này bây giờ hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng quản lý, điều hành của công ty Lam Sơn. Trong trường hợp dự án làm ăn thua lỗ liệu số vốn ban đầu của LĐLĐ Thanh Hóa đã góp vào dự án có còn được bảo toàn khi phụ thuộc hoàn toàn vào sự điều hành, quyết định của tư nhân?

Theo mục C, khoản 2, điều 55, quy định chung về việc sử dụng tài sản công tại đơn vị sự nghiệp công lập vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết Trong Luật quản lý, sử dụng tài sản công được Quốc hội thông qua năm 2017, có nêu rõ: Việc sử dụng tài sản công vào mục đích kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết phải bảo đảm yêu cầu Không làm mất quyền sở hữu về tài sản công; bảo toàn và phát triển vốn, tài sản Nhà nước giao.

Như vậy, có thể thấy trong trường hợp này nguy cơ LĐLĐ Thanh Hóa mất vốn và quyền sở hữu đối với tài sản công của đơn vị là có thể xảy ra trong trường hợp liên doanh làm ăn thua lỗ dưới sự điều hành, quản lý trực tiếp của công ty Lam Sơn.

Định giá khu đất vàng giá “bèo”?

Khu đất được sử dụng để triển khai dự án khách sạn Lam Sơn – Công đoàn Thanh Hóa, có địa chỉ tại số 2, đường Bà Triệu, TP.Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa. Trước khi được đem đi góp vốn với tư nhân, khu đất này vẫn được khách sạn Công đoàn Sầm Sơn quản lý sử dụng.

Đây là khu đất đẹp, có vị trí đắc địa với ba mặt tiền, diện tích toàn khu là 17.994m2, nằm ngay bên bờ biển, giữa trung tâm TP.Sầm Sơn.

Với những lợi thế như vậy, đây được xem là khu đất vàng, được nhiều đại gia bất động sản “thèm khát” để mong được đầu tư, kinh doanh tại phố biển Sầm Sơn.

Tới năm 2018, công ty Lam Sơn là doanh nghiệp đã “nhanh chân” có được cơ hội đầu tư thông qua việc góp vốn để thực hiện dự án khách sạn Lam Sơn – Công đoàn Thanh Hóa như đã biết ở trên.

Theo tài liệu LĐLĐ tỉnh Thanh Hóa cung cấp, số vốn mà công ty Lam Sơn bỏ ra tương đối khiêm tốn, chỉ với 163,2 tỉ đồng đã có thể kiểm soát, kinh doanh trên khu đất vàng với diện tích lên tới 17.994m2, chia trung bình thì chi phí bỏ ra chưa tới 1 triệu đồng/m2 để có thể giành quyền kiểm soát dự án này.

Trước thông tin trên, ông Vũ T. Đ. (SN 1984), một nhà môi giới, đầu tư bất động sản ở Sầm Sơn cho rằng đây là thương vụ “quá hời” của công ty Lam Sơn: “Khu đất này có nhiều yếu tố quá đắc địa tại TP.Sầm Sơn. Xung quanh đó giá đất đều giao dịch ở mức gần trăm triệu đồng/m2. Dù là đất thuê 50 năm thì cũng phải có giá hàng chục triệu, nếu đất sốt như vừa qua thì còn cao nữa. Tôi nghĩ, nhà nước nếu sử dụng không hiệu quả nữa mà đem đấu giá, có thể dễ dàng thu về ngàn tỉ đồng ở khu đất này”.

Theo tìm hiểu, khu đất được UBND tỉnh Thanh Hóa cho Tổng LĐLĐ Việt Nam thuê theo Quyết định số 894/QĐ-UB ngày 7/4/2005, với mục đích sử dụng xây dựng khách sạn và kinh doanh dịch vụ du lịch. Trong đó, có nêu rõ thời hạn cho thuê đất sẽ kết thúc vào 1/1/2026 tới đây.

Theo bà P.T.T.H, thẩm định viên, trưởng phòng một công ty định giá, việc thời hạn thuê khu đất hết hạn vào năm 2026 sẽ khiến giá trị khu đất khi định giá sẽ bị sụt giảm, trường hợp này, cơ quan định giá cần tính đến khả năng đơn vị đang được thuê khu đất sẽ tiếp tục được thuê để thực hiện dự án đang triển khai.

“Để định giá khu đất trong trường hợp này, thường sẽ sử dụng phương pháp thặng dư. Đó là tính toán giá trị tiềm năng tốt nhất có thể đạt được của phương án đầu tư trên khu đất này, dựa trên quy hoạch và mục đích sử dụng đất đã có. Như vậy, thực tế trong trường hợp này, khi hết hạn thuê đất vào năm 2026, việc đơn vị đang đầu tư kinh doanh trên khu đất này tiếp tục được thuê đất là việc đương nhiên mà khi định giá khu đất có thể tính tới được”, P.T.T.H cho hay.

Để hiểu rõ những vấn đề trên, sau nhiều lần hẹn gặp, phóng viên Người Đưa Tin Pháp Luật cũng đã có cuộc trao đổi với ông Võ Mạnh Sơn, Chủ tịch LĐLĐ tỉnh Thanh Hóa. Ông Sơn cho biết: “Đây là dự án góp vốn đầu tư thực hiện theo chủ trương, chỉ đạo của Tổng LĐLĐ Việt Nam, sau đó ủy quyền cho LĐLĐ tỉnh Thanh Hóa thực hiện việc nghiên cứu các bước đầu tư, góp vốn với công ty Lam Sơn thuộc tập đoàn Đại Long, theo đúng quy định của pháp luật. Từ đó, thành lập liên doanh là công ty TNHH Lam Sơn - Công Đoàn Thanh Hóa. Trong dự án này, LĐLĐ tỉnh Thanh Hóa đại diện góp vốn bằng quyền sử dụng khu đất và tài sản gắn liền trên đất, với tỉ vệ vốn góp khoảng 32%, việc tính toán số tài sản của Liên Đoàn để góp vốn đều được công ty thẩm định giá xác định. Còn để biết cụ thể hơn và hồ sơ chi tiết thì phải ngoài Tổng LĐLĐ Việt Nam mới nắm rõ được”.     

Việt Phương