Bất cập trong phát triển nhà ở xã hội

Đó là nhận định của chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực tại tọa đàm về nhà ở xã hội (NƠXH) diễn ra vào ngày 19/11. Ông Lực cho biết: "Trong 10 năm qua, chúng ta đặt ra kế hoạch tham vọng xây dựng 22 triệu m2 NƠXH nhưng hiện chúng ta chỉ xây dựng hơn 17 triệu m2, tương đương 78%". 

Theo chuyên gia này có nhiều vấn đề bất cập trong quá trình phát triển NƠXH. Thứ nhất, chính sách, cơ chế chưa đồng bộ, còn chồng chéo lẫn nhau nhau giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Trong khi đó ở Singapore, mô hình nhà ở giá thấp, hợp túi tiền được chính phủ bảo trợ và phát triển quy hoạch khá đồng bộ.

"Riêng việc phát triển NƠXH ở trong hay ngoài khu công nghiệp cũng khiến các chủ đầu tư lúng túng và đầu tư không nhất quán vì chưa được quy định rõ ràng", ông Lực cho biết.

Thứ hai là vấn đề thiếu vốn ưu đãi để phát triển nhà ở và vốn cho người dân vay mua NƠXH. Ông Lực cho biết, đánh giá ban đầu nhu cầu phát triển NƠXH giai đoạn 2016-2020 vào khoảng 9.000 tỷ đồng nhưng nguồn vốn đã cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội thực tế mới đạt khoảng 2.000 tỷ đồng. Bốn ngân hàng thương mại có sở hữu của nhà nước thì chưa được cấp một khoản tái cấp vốn nào. Như vậy, nguồn vốn cấp cho việc phát triển NƠXH hiện nay mới đáp ứng được khoảng 20% tổng nhu cầu.

Vấn đề thứ ba là về quỹ đất. Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm kiếm quỹ đất sạch, hạ tầng đồng bộ với tiện ích cơ bản về trường học, bệnh viện, dịch vụ thương mại,...

"Đây là vấn đề vô cùng quan trọng bởi nhiều doanh nghiệp được giao đất nhưng vướng ở khâu giải phóng mặt bằng, cuối cùng không thể triển khai dự án", ông Lực cho biết.

Bất cập cuối cùng là hình ảnh về NƠXH tương đối xấu, một số công trình dự án triển khai nhiều năm, nhà ở xuống cấp xập xệ. Chủ đầu tư thấy bỏ ra nhiều tiền nhưng không thu được gì nên cũng không “mặn mà”. 

Về quỹ đất cho NƠXH, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, việc đấu giá quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại dành cho xây dựng NƠXH có kết quả rất thấp và nhiều bất cập dẫn đến không sử dụng được quỹ đất này phát triển NƠXH. 

“Các chủ đầu tư thường chọn cách nộp tiền cho xong nhưng số tiền đó cũng chưa được dùng để xây NƠXH một cách thực chất. Do chênh lệch lợi ích lớn, đồng thời, việc xen kẽ khu cao cấp với khu bình dân dẫn đến chênh lệch về mức sống. Có những tiện ích được hưởng miễn phí nhưng có những tiện ích, dịch vụ cao cấp phải trả tiền, người thu nhập thấp không thể đáp ứng. Chính vì thế, chủ đầu tư không muốn làm. Do đó, tôi kiến nghị nên bỏ quy định này”, TS. Ánh nhấn mạnh. 

Theo chuyên gia này, các chủ đầu tư muốn xây dựng NƠXH hiện nay buộc phải di chuyển ra xa do quỹ đất khu vực trung tâm đô thị rất khan hiếm, mức giá thì tăng quá cao.

"Tuy nhiên khu vực xung quanh các đô thị trung tâm như Bắc Ninh, Bắc Giang,... vẫn còn nhiều quỹ đất sạch, thị trường bất động sản chưa bão hòa nên chủ đầu tư vẫn có thể tranh thủ cơ hội để xây dựng NƠXH", chuyên gia cho biết.

Giải bài toán nguồn vốn cho nhà ở xã hội 

Đứng trước những khó khăn, bất cập trong việc phát triển NƠXH, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho biết: “Để thúc đẩy phát triển NƠXH, phía cơ quan chức năng cần thực hiện tốt khâu quy hoạch, có quỹ đất ưu tiên dành cho việc xây dựng NƠXH. Đặc biệt mô hình hợp tác công tư (PPP) cần phải phối hợp suôn sẻ trong đó Nhà nước sẽ hỗ trợ doanh nghiệp về quỹ đất và tài chính”.

Về nguồn vốn cho NƠXH, ông Lực cho biết, việc phát triển NƠXH dành cho người thu nhập thấp và công nhân lao động thời gian qua được Chính phủ đặc biệt quan tâm và có chính sách ưu đãi để khuyến khích đầu tư, song kết quả vẫn còn hạn chế. Trong giai đoạn tới, bên cạnh việc tạo các cơ chế, chính sách thuận lợi, cần có cả nguồn lực để trợ lực phát triển nhà ở xã hội.

"Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế chính sách và gói tín dụng hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở công nhân khu công nghiệp trong Chương trình phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023. 

Cụ thể, gói tín dụng cấp bù lãi suất 15.000 tỷ đồng cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển NƠXH theo các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, pháp luật về đầu tư công trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025. Tôi cho rằng đây là kiến nghị rất tốt", ông Lực khẳng định.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, trong thời gian qua tập trung phát triển NƠXH nhưng vốn sạch, nguồn vốn rẻ chưa đáp ứng được nhu cầu. Các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn phát triển NƠXH, trong đó vốn giá rẻ là tổng hợp tất cả các nguồn vốn.

“Trái phiếu doanh nghiệp là giải pháp hiệu quả cho các công ty bất động sản Việt Nam. Ngoài ra, trái phiếu xanh, tín dụng xanh cần phải tận dụng, không chỉ từ nguồn vốn trong nước mà nguồn vốn quốc tế. Chúng ta phải tiếp cận được nguồn vốn rẻ nhất thì mới có thể xây dựng được những căn hộ giá rẻ đáp ứng nhu cầu xã hội", ông Ánh nhận định.

Tại tọa đàm, ông Nguyễn Đỗ Lăng - người sáng lập APEC Group - doanh nghiệp có đề án xây dựng 10 triệu NƠXH 5 sao cho biết: “Những khó khăn về nguồn vốn, chúng tôi khắc phục được. Chúng tôi không xin Chính phủ, Quốc hội tiền mà chỉ xin đất hay kiến nghị chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở”.

Ông Lăng cho biết, APEC Group muốn phát triển từ 10 triệu căn hộ nhà ở xã hội diện tích từ 25-70m2 mỗi căn; giá bán khoảng 9-16 triệu đồng một m2 trong giai đoạn 2021-2030. Trong đó, 5 năm đầu doanh nghiệp sẽ hoàn thành 4 triệu căn hộ, 5 năm sau hoàn thành 6 triệu căn hộ còn lại.