Các dự báo về bất động sản (BĐS) năm 2022 đều cho thấy thị trường “màu mỡ” này ở Việt Nam, nhất là khu vực phía Nam sẽ tiếp tục nóng lên. ThS. Mai Thu Phương, ĐH Kinh tế - Luật (ĐH Quốc gia TP.HCM) nhận định thị trường BĐS đang đứng trước nhiều cơ hội song cũng xuất hiện rất nhiều những thách thức.
Vì sao giá BĐS không ngừng tăng?
. Phóng viên: Trong vài năm gần đây, nhất là giai đoạn 2021 đến nay, bất chấp tình hình dịch bệnh gây ra nhiều khó khăn, thị trường BĐS khu vực phía Nam, nhất là TP.HCM vẫn nhộn nhịp. Nhìn ở khía cạnh tích cực thì đâu là động lực của hiện tượng này?
+ ThS. Mai Thu Phương: Tôi nghĩ trước tiên là do “niềm tin” của người dân và nhà đầu tư gia tăng nhờ vào hành lang pháp lý đang dần được hoàn thiện. Cùng với Luật BĐS 2014, Nghị quyết 54/2017 được Quốc hội thông qua đã tạo điều kiện thuận lợi cho TP.HCM thực hiện những chương trình đột phá. Khi bắt đầu thí điểm cơ chế đặc thù từ 2018, TP có thể huy động mọi nguồn lực để phát triển hạ tầng một cách toàn diện. Điều đó kéo theo sự phát triển của thị trường BĐS, các dự án được mở ra nhiều hơn và các công trình nhà ở cũng được thuận lợi xây dựng lên nhanh chóng. BĐS vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận cũng theo đó tăng lên đáng kể.
Cũng liên quan đến hành lang pháp lý, tôi thấy việc thay đổi các chính sách quản lý cho phù hợp và xử phạt các dự án không hoàn thành cũng làm cho người dân và nhà đầu tư tin tưởng hơn vào những dự án BĐS, từ đó gia tăng nhu cầu mua bán và đầu tư, kéo theo mặt bằng giá tăng. Theo quan sát của tôi, thời gian gần đây hoạt động mua bán trên bản đồ, bản vẽ dù mới chỉ có quy hoạch 1/500 càng ngày càng diễn ra sôi động hơn, cũng góp phần gây sốt thị trường BĐS.
Song song đó, việc bổ sung một số quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất, có lợi cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng, đặc biệt là tiêu dùng cuối cùng sẽ mở ra cho thị trường BĐS những đợt chuyển đổi mục đích sử dụng lớn, mang lại cho người dân nhiều quỹ đất ở hơn, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội.
Yếu tố thứ hai là dân số. TP.HCM cùng với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu… đã trở thành khu vực thu hút lao động nhập cư đông nhất cả nước. Giờ đây hễ ai mua được nhà thì có thể nhập cư, không cần quá phiền toái, khó khăn như trước. Điều đó cũng kích thích cả nhà đầu tư lẫn người dân “xuống tiền”.
Yếu tố tiếp theo chính là việc sắp xếp lại địa giới hành chính các địa phương tại TP. HCM và nhiều tỉnh thành phía Nam. Câu chuyện “nóng” nhất thời gian qua là thành lập TP Thủ Đức trực thuộc TP.HCM khiến giá BĐS tăng mạnh. Việc một địa phương được “lên quận hay lên thành phố” sẽ kích thích kỳ vọng của người dân, nhà đầu tư về các hứa hẹn chính sách hạ tầng, đô thị, dịch vụ, cơ hội kinh doanh… và thế là giá BĐS tăng theo.
Dự án nằm trong lõi trung tâm khu đô thị Thủ Thiêm và ven sông Sài Gòn. Ảnh: VIỆT HOA
. Bên cạnh những động lực tích cực thì cũng có những ý kiến cho rằng giá BĐS đang bị “thổi” lên cao hơn so với giá trị thực tế. Bà có nghĩ rằng thị trường BĐS phía Nam đang hình thành nhiều “bong bóng” như nhiều chuyên gia đã cảnh báo?
+ Không khó để nhìn thấy thực trạng “bong bóng” hay “sốt ảo” giá nhà đất hiện nay. Các thể loại tin “hành lang”, tin đồn, “tin nội bộ” chưa được kiểm chứng về các dự án quy hoạch đất đai, hạ tầng, đô thị… khiến nhiều người dân hiểu lầm, hiểu sai về giá trị BĐS. Ví dụ báo chí có nêu nhiều cá nhân, doanh nghiệp tung tin khu đất này sắp mở dự án khu dân cư, khu thương mại, khu công nghiệp, hay sắp xây đường lớn, sắp lên quận hay thành phố… kèm với các thủ thuật trong mua bán để huy động vốn.
Nhiều người dân và nhà đầu tư đã mất trắng sau khi tin tưởng đổ vốn vào các dự án “tin đồn” như vậy. Có thể kể đến một số nơi (từng) xuất hiện sốt đất ảo, “bong bóng” đất đai như Hớn Quản (Bình Phước) hay những năm 2018-2019 ở khu vực Quận 9, Nhơn Trạch và Long An…
Những cơ hội và thách thức phía trước
. Hiện có nhiều quan điểm tranh cãi về hiện tượng “nóng” lên của thị trường BĐS. Theo bà, BĐS phía Nam đang đứng trước những cơ hội nào?
+ Đã nói đến thị trường thì bao giờ cũng có thuận lợi và cũng có thách thức. Với BĐS phía Nam, tôi nghĩ thuận lợi trước hết là tính sôi động của thị trường này. Tích cực mà nói thì chúng ta đang chứng kiến các dự án từ những chủ đầu tư uy tín bung ra liên tục và lượng giao dịch thành công tăng mạnh. Cạnh đó, chính sách phát triển đất đai gắn liền với hạ tầng đã thúc đẩy quá trình hoàn thiện hạ tầng tại các khu dân cư, giúp nâng cao chất lượng đời sống người dân tại các dự án hoặc chung cư, nhà ở xã hội…
Thứ hai, tôi nghĩ hành lang pháp lý hiện nay dù vẫn cần hoàn thiện hơn nữa nhưng cũng đã và đang giúp cho các nhà đầu tư tìm đến kênh tích trữ vào đất và nhà xây sẵn nhiều hơn, trong đó có nguồn đầu tư từ nước ngoài (FDI). Năm 2021, nguồn vốn FDI đổ vào BĐS đạt vượt mốc 31 tỷ USD, tăng hơn 9% so với năm 2020.
Hãy nhìn vào các khu công nghiệp, mỗi dự án khu công nghiệp kéo theo lượng lớn đất tái định cư và đất thương mại – công nghiệp, các dịch vụ tiện ích đi kèm đã thúc đẩy số lượng lớn đầu tư vào BĐS, thu hút đầu tư quốc gia và quốc tế, nâng cao chất lượng giao dịch BĐS.
FDI tăng cũng sẽ kéo theo cơ hội việc làm cho người dân trong nước, thu hút lao động quốc tế, nhu cầu về nơi ở sẽ tăng lên kéo theo thị trường BĐS sôi động hơn.
Thứ ba, cùng với việc TP.HCM hưởng cơ chế đặc thù, hệ thống hạ tầng đô thị và các tiện ích cũng được đầu tư hiện đại hơn, giúp nhiều doanh nghiệp lẫn người dân được hưởng lợi. Nguồn cung căn hộ phục hồi bất chấp dịch bệnh đang giúp giải quyết nhu cầu lớn cho lượng dân di cư từ ngoại thành vào TP.HCM làm việc. Đặc biệt quy hoạch TP. Thủ Đức trở thành trung tâm phát triển khoa học công nghệ hàng đầu với cụm các trường đại học và chuyên gia cũng kéo theo nhu cầu nhà ở thực.
Những lô “đất vàng” tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: HOÀNG GIANG
Tiếp đó, với mức sống tăng cao, kinh tế của người dân phát triển, xu hướng xây dựng biệt thự nhà vườn giữa lòng trung tâm kinh tế càng lớn. Do đó đây cũng là một nhánh sản phẩm cao cấp hoàn toàn có thể phát triển mà các nhà đầu tư kinh tế hướng đến.
Thực tế cũng đã chỉ ra có nhiều người dân sinh sống trong nội thành nhưng vẫn đầu tư nhà vườn ở các khu vực vùng ven như Long An, Củ Chi, Hóc Môn với hình thức nhà vườn sinh thái, đầu tư phát triển khu không gian thân thiện với thiên nhiên để làm chốn đi về cuối tuần hoặc các kỳ nghỉ lễ. Do đó đây cũng là một thuận lợi cho phát triển BĐS vùng ven và BĐS nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm.
Cuối cùng, sự đột phá về công nghệ trong bối cảnh hiện nay mở ra cơ hội phát triển kinh tế thông minh. Nhiều nhà đầu tư xây dựng chung cư cao cấp theo hướng xanh, sạch, thân thiện môi trường, an toàn cho người dùng. Nhiều nhà đầu tư lớn đang phát triển hướng BĐS chung cư và biệt thự tầm trung với tiêu chí biệt thự nhà phố, sử dụng chung tiện ích cây xanh, công viên, hồ bơi, siêu thị… Đây là một thị trường ngách mới hứa hẹn nhiều tiềm năng.
. Tất nhiên, thị trường nào cũng có những thách thức nhất định. Với BĐS phía Nam thì thách thức quan trọng nhất là gì, thưa bà?
+ Tôi nghĩ trước hết là vấn đề về nguồn vốn. Hiện tượng thoái vốn BĐS của ngân hàng đã siết vốn của thị trường BĐS đối với phân khúc đất nền, gây khó khăn cho các nhà đầu tư, nhất là trong giai đoạn dịch COVID-19 gây ảnh hưởng. Việc khó vay vốn đã ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình chuyển nhượng, làm giảm các giao dịch thành công trên thị trường BĐS.
Thứ hai, như tôi đã chia sẻ, hành lang pháp lý vẫn còn những tồn tại. Điển hình, việc quy định nhưng không có chế tài hoặc cho hoãn thực hiện nghĩa vụ của các chủ đầu tư cũng gây khó khăn cho kinh doanh BĐS. Ví dụ, với một khu dân cư, quy định các hạ tầng cơ bản như điện nước, hệ thống cáp ngầm, cây xanh buộc phải thực hiện trước khi chuyển nhượng đã có từ lâu nhưng việc quy định xây dựng các công trình công cộng phục vụ khu dân cư như trường, chợ, công viên lại chưa được thực hiện đồng bộ, các chủ đầu tư luôn xin phép hoãn thực hiện các hạng mục công trình này, gây ảnh hưởng đến chất lượng BĐS.
Tiếp đó, việc làm giá của một số khu vực cục bộ và đẩy giá đất nền lên cao gây hiện tượng bong bóng BĐS. Điều này làm những người tiêu dùng thực sự có nhu cầu đang bị giảm khả năng mua đất ở.
Ngoài ra, yếu tố dịch bệnh hay tâm lý chung của các nhà đầu tư có sự thay đổi vào những tháng giữa năm cũng là những “trở lực” cần được giải quyết để thị trường BĐS có thể phát triển sôi động và bền vững.
. Xin cám ơn bà.
| Hội thảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Nhằm tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản; tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ trung ương đến địa phương, Ban Kinh tế Trung ương và ĐH Quốc gia TP.HCM phối hợp tổ chức Hội thảo khoa học “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” vào ngày mai (11-3) tại khách sạn Rex, 141 Nguyễn Huệ, Quận 1, TP.HCM. Hội thảo có sự tham gia của đồng chí Nguyễn Thành Phong – UV BCH TW, Phó trưởng Ban KTTW; đồng chí Vũ Hải Quân - UV BCH TW, Giám đốc Đại học Quốc gia TP.HCM; đại diện Bộ Tài chính, Bộ KH&ĐT, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT; đại diện lãnh đạo các địa phương Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; các nhà khoa học, chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Hội thảo tập trung vào bốn nội dung chủ yếu: (i) Các chủ trương của Đảng và việc thể chế hóa, thực thi luật pháp và cơ chế chính sách tài chính của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, bất động sản; (ii) Bài học kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện Nghị Quyết 19 và bài học kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới, khả năng vận dụng tại Việt Nam; (iii) Đánh giá chung hiệu quả và hạn chế, yếu kém về chính sách tài chính, tín dụng, quan hệ thị trường thực hiện trong đất đai với kinh tế - xã hội của đất nước; (iv) Đề xuất, định hướng tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai trong thời gian tới; từ đó đưa ra định hướng tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai đến năm 2030, tầm nhìn tới năm 2045. |
